Затоваривание рынка подмосковной «вторички» в июне продолжилось

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам первого месяца лета цены на жилье на вторичном рынке Московской области снова показали отрицательную динамику. Так, средняя цена квадратного метра по состоянию на 1 июля уменьшилась за последний месяц на 995 рублей или 1,31%.

Напомним, что по итогам мая средняя цена «квадрата» вторичного жилья в Московской области уменьшилась на 3,11%. Таким образом можно признать, что снижение цен на рынке замедлилось, однако говорить о том, что это становится новым трендом, пока рано.

- Летом всегда наблюдается снижение активности на рынке, так что вполне вероятно, что небольшое снижение цены, по сравнению с маем, связано и с этим фактором, - полагает вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», руководитель АН «Интеллект» г. Фрязино Дмитрий Филиппов. – Плюс людей смутило падение курса рубля к доллару и евро, соответственно, на 7,5 и 7,6 %, что за один месяц вс-таки много. Поэтому неудивительно, что в нашем городе продажи идут слабо. Об этом же узнаю и от коллег из других городов Подмосковья. Реальные сделки происходят лишь с так называемым дешевым жильем, к другим же объектам люди присматриваются, но брать не спешат, что приводит к еще большему затовариванию рынка.

В свою очередь президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»  Сергей Власенко полагает, что со снижением активности рынка в летний период часть продавцов видит новый тренд ослабления рубля и принимает решение в лето (в период отпусков) не демпинговать и дожидаться осени. «Вдруг девальвация будет сильной и устойчивой - тогда и по этой цене удастся продать свой объект, - думают сегодня многие собственники жилья, - подытоживает Сергей Власенко. К тому же, по его мнению, рынок недвижимости реагирует на изменения на валютном рынке с лагом в 2-3 месяца, поэтому связывать падение средней цены «квадрата» с июньским ослаблением рубля напрямую не стоит, но можно рассматривать этот фактор как косвенный.

- В Ивантеевке продажи идут также крайне слабо, - комментирует руководитель АН «Мегаполис-Сервис» г. Ивантеевка Владимир Агейчиков, - меньше становится и сделок с дисконтом. Собственники не хотят снижать цену. К примеру, у нас практически сданы все новостройки и на локальный рынок к огромному количеству существовавших квартир добавились теперь и инвестиционные. Причем кто-то их выставляет на продажу с ремонтом, а кто-то пытается продать с черновой отделкой. И в том, и в другом случае люди не хотят играть на понижение и стремятся продать свое жилье по какой-то своей цене, забывая о том, что сейчас настало время «рынка покупателя». Как итог – квартиры не продаются, единичные сделки проходят только в случае, когда продавцу срочно нужны деньги и он согласен на скидку в 10-15% процентов. Возможно, что-то изменится осенью, но до конца лета, полагаю, такая ситуация у нас сохранится.

Итак, эксперты едины во мнении, что рынок подмосковной «вторички» продолжает затовариваться. Об этом свидетельствуют и цифры. Так, в 33 анализируемых экспертами КР «Мегаполис-Сервис» городах, в июне на рынок вышло на 16,4% квартир больше, чем это было в мае, в то время как количество сделок в июне, по сравнению с маем увеличилось всего лишь на 12,8%. Поэтому затовариванию рынка удивляться не приходится.

По словам руководителя сети агентств недвижимости южного Подмосковья Century21 Римарком Ен Ун Боку, за первый летний месяц спрос во всех сегментах рынка уменьшился примерно на 30 % по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. Основные сделки на рынке вторичного жилья при нежелании продавцов дисконтировать проходят лишь в рамках обмена через договор купли-продажи. В основном люди лишь пытаются улучшить свои жилищные условия, меняя жилье меньшей площади на большую. Прямые покупатели с деньгами присматриваются и покупают, как правило, сейчас земельные участки и недорогие дачи. «И их можно понять. Во-первых, сказывается сезонный фактор, а во-вторых, многим стал недоступен отдых за границей и альтернатива в виде загородного отдыха на небольшой даче или собственном участке для них сейчас единственный шанс вырваться из городской круговерти», - говорит Боку Ен Ун.

Кстати, снижение ипотечных ставок АИЖК в середине июня на рынке «вторички» также пока не смогло преломить ситуацию с продажами. Об этом свидетельствуют и цифры. Если в мае число сделок с привлечением ипотечных средств составляло 30,9% от общей доли рынка, то в июне оно даже немного уменьшилось. С помощью ипотеки жилье приобрели лишь 29,5% покупателей. Вполне возможно, что увеличение доли ипотечных сделок произойдет осенью. Однако утверждать это никто из игроков рынка пока не берется.

Теперь относительно структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья. По итогам июня доля 1- и 2-комнатных квартир улучшенной планировки составила 44,9% против 50% в мае. Доля 1- и 2-комнатных «хрущевок» на рынке составила 37,2% против 29,4% по итогам мая. Продажи 3-комнатных квартир снизились: если в мае их доля на рынке равнялась 17,7%, то в июне – 14,1%. Доля комнат, напротив, увеличилась на 0,9% по сравнению с майскими показателями. Так, в июне на долю комнат пришлось 3,8% сделок на рынке «вторички».

Резюмируя все вышесказанное, президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко считает, что затоваривание рынка продолжится как минимум до осени. Реальные сделки сегодня можно быстро провести лишь в тех случаях, когда продавец дисконтирует на 10-15%, а относительно прогнозов можно предположить, что при отсутствии форс-мажора в экономической и политической жизни страны до конца 2015 года цены на подмосковную «вторичку» снизятся еще на 8-10% по сравнению с июньскими показателями. При пессимистическом же сценарии развития событий не исключено, что цены на рынке вторичного жилья Подмосковья могут упасть к новому году на 15-20%, то есть сравняются с теми цифрами, которые и составляют сегодня дисконт продавцов при срочной продаже жилья.

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 июля 2015 года:

Распределение спроса по типам квартир в июле 2015 года: