В Подмосковье средняя стоимость квадратного метра на вторичке выросла впервые с конца февраля 2015 года

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам августа цены на жилье на вторичном рынке Московской области выросли впервые с конца февраля 2015 года. После июльского замедления падения средней цены квадратного метра до 0,59 % в августе был зафиксирован ее рост на 1,03 %. Таким образом, по итогам августа средняя цена квадратного метра подмосковной «вторички» составила 77630 рублей, что на 2052 рубля больше, чем в июле.

Чем же объясняется тот факт, что впервые за последние полгода тренд на снижение цены на вторичное жилье в Московской области  развернулся в противоположную сторону? По словам президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»  Сергея Власенко, рост курса доллара в августе на 15 % по отношению к рублю привел к активизации спроса. Правда, произошло это не везде, но в целом за август покупательская активность возросла на 10 %. И этому есть прямое объяснение: продавцы попытались поднять цены, компенсируя девальвацию рубля.

- Поведение продавцов прогнозируемо и понятно, но их стремление сыграть на очередном скачке курса доллара привело лишь к локальному увеличению цены на рынке. При отсутствии экономических потрясений после стабилизации курса рубля августовский рост цен на вторичное жилье так и останется разовым всплеском и сменится дальнейшим падением цен на рынке. Предпосылок к тому, что тренд снижения цены окончательно развернулся в противоположную сторону, нет. Во-первых, продолжается затоваривание рынка. Во-вторых, по-прежнему снижается покупательная способность населения. Денег у людей больше не становится, это очевидно. В таких условиях жилье по определению не может дорожать, – считает Сергей Власенко.

К слову, в августе количество квартир, вышедших на рынок, по сравнению с июлем, увеличилось на 6,7 %. И несмотря на то, что в прошлом месяце мы наблюдали снижение количества вышедшего на рынок жилья, общее количество квартир на рынке по итогам августа достигло максимума за последние годы, увеличившись за год на 16,8 %. Так что тенденция затоваривания рынка по-прежнему сохраняется, что свидетельствует о том, что продать жилье с каждым месяцем становится все сложнее. При этом наблюдается следующая ситуация: если серьезное проседание средней цены «квадрата» на рынке вторичного жилья Московской области в ближнем и среднем Подмосковье пришлось на апрель-май 2015 года, то сейчас это коснулось и дальнего Подмосковья, где изначально жилье было самым дешевым. Таким образом можно констатировать, что перед кризисом не устоял и «последний бастион» в виде дешевых квартир в дальнем Подмосковье. А о том, что первой «просела» дорогая недвижимость, можно уже и не вспоминать.

Относительно активности спроса можно сказать, что по итогам августа она не однородна. В некоторых городах Подмосковья спрос действительно оживился (в среднем он достиг отметки в 10%), в других же на покупателей девальвация рубля не повлияла никак. Об этом говорят и эксперты КР «Мегаполис-Сервис».

- Когда рубль стал стоить 70 рублей за 1 доллар, в нашем агентстве увеличилось количество повторных обращений от владельцев инвестиционных квартир, - говорит генеральный директор АН «мегаполис-Сервис» г. Мытищи Вера Ларионова. – Все они надеялись на то, что их жилье будет продано, причем без всякого дисконта. Однако на деле падение курса рубля к оживлению рынка недвижимости Мытищ не привело. Более того, за ранее выставленные на рынок квартиры покупатели в августе были готовы платить меньше, чем несколько месяцев назад. А те из клиентов, которые интересовались приобретением недвижимости, сохраняя свои сбережения в валюте, по-прежнему не спешат приобретать жилье, понимая, что это не последнее снижение курса рубля по отношению к основным валютам.

 Подтверждением тому, что в августе локальные рынки имели разнонаправленный вектор служит и комментарий генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Ивантеевка Владимира Агейчикова (интересно, что Мытищи и Ивантеевка находятся рядом):

- В нашем городе в августе падение цен на вторичное жилье практически прекратилось и наступил некий период стабилизации. А по итогам последних трех недель можно говорить об увеличившемся спросе на жилую недвижимость. Причем возросло количество обращений не только от покупателей с наличными деньгами, но и от тех, кто планирует совершить покупку с помощью ипотечных средств.

Несколько слов об ипотеке. По данным партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», в августе с привлечением ипотечных займов в Подмосковье приобрели недвижимость 19,3 % покупателей. Это всего лишь на 1,9 % больше, чем было зафиксировано в июле – самом провальном месяце года по числу сделок с помощью ипотеки. Что же касается количества проведенных сделок, то в августе их было чуть больше, чем в июле (+7,5 %). По авансам ситуация примерно сопоставимая с  июльской: их стало больше, чем в начале лета.

По состоянию на 1 сентября, если внимательно посмотреть на процентное изменение средней цены квадратного метра, то можно отметить, что в подавляющем большинстве анализируемых экспертами КР «Мегаполис-Сервис» городов цифры колеблются в пределах 1 % и лишь в Электрогорске, Жуковском и Чехове стоимость «квадрата» за август выросла, соответственно, на 2,52, 1,54 и 1,26 %. Наибольшее падение средней цены по итогам последнего месяца лета наблюдалось в Путилково и Подольске. При этом любопытно отметить, что в Егорьевске средняя цена квадратного метра снизилась по отношению к июльским показателям, а в соседнем Воскресенске - выросла. То же самое можно сказать о Ногинске и Электростали, которых разделяет лишь федеральная трасса М-7. А вот на локальных рынках рядом расположенных Раменского и Жуковского было зафиксировано не только увеличение спроса, но и повышение цены квадратного метра.

Резюмируя вышесказанное, президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко рекомендует продавцам недвижимости не ждать лучших времен: «Если возникла необходимость продать жилье сегодня, то это нужно делать, даже с небольшим дисконтом от средней цены на рынке. Не использовав небольшое оживление рынка, которое наблюдается сейчас, в дальнейшем реализовать жилье будет сложнее. Те же продавцы, которые стремятся компенсировать издержки, связанные с падением рубля и выставляют жилье по завышенным ценам, скорее всего останутся на рынке на долго».

Относительно структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья, по итогам августа доля 1- и 2-комнатных квартир улучшенной планировки составила 44,1 %, увеличившись с июля на 4,6 %. Доля 1- и 2-комнатных «хрущевок» на рынке составила 38,6 %. Снизившись на 0,9 % за месяц. Совокупная доля проданных 3-комнатных квартир в августе составила 23,7 %, увеличившись по сравнению с июлем на 2,8 %. Комнат же в августе было продано на 1,7% меньше, чем в июле. Их доля на рынке составила 5,4 %.

Фото ru.wikipedia.org

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 сентября 2015 года:

Распределение спроса по типам квартир в июле 2015 года: