В ноябре подмосковная вторичка выросла в цене на 0,6 %

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам ноября цены на недвижимость на вторичном рынке Московской области показали незначительный рост (на 0,6 %) по сравнению с предыдущим месяцем. Напомним, что последний раз удорожание средней цены квадратного метра на рынке подмосковной «вторички» отмечалось в августе и сентябре. По состоянию на 1 декабря 2015 года средневзвешенная цена квадратного метра жилья на вторичном рынке подмосковного региона составила 78676 руб., что на 473 руб. больше, чем в октябре.

По итогам предпоследнего месяца уходящего года, количество новых объектов, впервые вышедших на рынок, уменьшилось по сравнению с октябрем на 0,9 %. По сравнению с ноябрем прошлого года количество новых лотов, вышедших на рынок, стало меньше на 12,8 %. Однако последнее сравнение не совсем корректно, так как все мы помним, что именно в ноябре 2014 года было зафиксировано начало ажиотажного спроса на недвижимость, пик которого пришелся на декабрь.

Что касается общего объема предложения на вторичном рынке в Подмосковье, то, несмотря на уменьшившийся объем вновь поступившего на рынок жилья, здесь наметилась тенденция к затовариванию рынка. Так, в ноябре общий объем предложения превысил октябрьские значения на 2,9 %. По сравнению же с ноябрем 2014 года в ноябре нынешнего года общий объем предложения стал больше на 6,8 %.

По словам президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, ноябрь выдался весьма нервозным для рынка. Во многом на это повлияли политические события с крушением самолета на Синае в конце октября и со сбитым в Сирии штурмовиком в последней декаде ноября. Все это не могло не сказаться на экономике страны и, соответственно, на настроениях людей.

- Ничем, кроме как нервозностью нельзя объяснить такое поведение покупателей на рынке подмосковной «вторички», как категорический отказ от сделок без объяснения причин. А такие случаи в ноябре фиксировались и их, к сожалению, было немало. Клиентов устраивала и компания, в которую они обратились, и агент, и даже предлагалось подобрать объект в другом агентстве недвижимости, если предварительно выбранный их в конечном итоге чем-то не устроил, но в ответ риэлторы слышали, что покупателя устраивает все, но он просто передумал выходить на сделку. Но не только это явилось причиной того, что рекордные октябрьские цифры по авансам не переросли в такое же количество сделок в ноябре. Кстати, число авансов, внесенных в ноябре покупателями, уменьшилось по сравнению с октябрем на 16,4 %, а количество сделок стало меньше на целых 27 %. Видимо, почувствовав, что уровень выдаваемых ипотечных займов приближается к отметкам прошлого года, в ноябре более жесткую позицию заняли банки. Так, кроме полного отказа по предварительно одобренным кредитам наблюдалось и снижение суммы займа. К примеру, покупатель выходил на сделку и рассчитывал на 1,5 млн. руб., а банк предложил ему лишь 700 тыс. руб., что также неминуемо приводило к развалу сделки.

Для риэлторов декабрь в плане активности всегда был хорошим месяцем, но по итогам ноября мы уже было посчитали, что последний месяц уходящего года будет плохим. Однако, посмотрев на результаты первой декады, изменили свой прогноз: уже видно, что авансов и сделок в декабре будет больше, чем в ноябре, но вместе с этим можно прогнозировать и уменьшение дисконта со стороны продавцов, который в ноябре составлял 10-15 %, а также небольшое увеличение цены предложения, – сказал Сергей Власенко.

Согласна с предыдущим мнением и исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь Наталья Шорина, добавившая к перечисленным выше факторам, повлиявшим на снижение спроса в ноябре, и такой момент как школьные каникулы, во время которых многие клиенты переносили свои сделки на более поздний срок.

- В ноябре мы наблюдали парадоксальную картину: готовность снизить цену на объект части продавцов до 15 % и нежеланием другой части дисконтировать вообще. К примеру, 2-комнатная «хрущевка» при цене предложения в 2,6 млн. руб. в Электростали могла быть продана за 2,2 млн. руб. (что даже чуть больше дисконта в 15 %), и в то же время мы не могли удовлетворить запросы покупателей по 1-комнатным «хрущевкам» с балконом и горячей водой в ценовом диапазоне до 2,1 млн. руб., а также по 2-комнатным квартирам улучшенной планировки из-за того, что их владельцы, вышедшие на рынок, отказывались предоставлять сколь-либо значительную скидку. У покупателей же просто не хватало средств, в том числе и по причине отказа банков или предоставления ими суммы ипотечного кредита меньше, чем было оговорено ранее.

Свои сложности возникли и у риэлторов в дальнем Подмосковье. Так, по оценкам руководителя АН «Мегаполис-Сервис» г. Орехово-Зуево (офис на ул. Ленина, 67) Андрея Плавского, в ноябре были полностью распроданы находившиеся на рынке дешевые объекты до 1,8 млн. руб., причем не только в городе, но и в районе. При этом более дорогие лоты реализовать было крайне сложно, что свидетельствует о снижении покупательской способности населения в дальнем Подмосковье.

Руководитель АН «Мегаполис-Сервис» г. Егорьевск и АН «Егорьевский дом недвижимости» (партнера КР «Мегаполис-Сервис») Елена Симко, в свою очередь, сетует на то, что на локальном рынке этого города приходиться «вариться в собственном соку»:

- У нас всегда был ощутимый (в большей или меньшей степени) ценовой разрыв по аналогичным объектам недвижимости с соседними городами, такими как Воскресенск и Коломна. В ноябре разница в ценах осталась примерно на том же уровне относительно цены предложения и нивелировалась до 500 рублей и ниже относительно реальной цены продажи сопоставимых объектов. В итоге иногородние покупатели останавливали свой выбор на Коломне или Воскресенске, а рынок недвижимости Егорьевска в этом месяце мог рассчитывать только на жителей своего города. Единственный плюс в этой ситуации то, что уровень спроса на недвижимость со стороны местных жителей находится примерно на одном и том же уровне активности, который не предполагает существенного снижения.

И несколько слов об ипотеке. В ноябре количество сделок на вторичном рынке жилья Подмосковья с привлечением ипотечных средств составило 32,6 % от общего объема. Это на 5,6 % больше, чем было зафиксировано в октябре. При этом по числу сделок с привлечением ипотечных средств ноябрь вышел на второе место за весь 2015 год. Больше сделок, в которые были включены заемные средства, наблюдалось лишь в январе 2015 года (на 2,2 %). Все это лишь подтверждает статистику банков, которые заявили, что по итогам 10 месяцев спрос на ипотеку в стране практически восстановился.

И последнее – о структуре спроса. В ноябре доля проданных 1-комнатных квартир («хрущевок» и улучшенной планировки) составила 42,7 % от общей доли рынка, 2-комнатных квартир было реализовано 37,1 % от общих показателей. На долю 3-комнатных пришлось 13,4 % рынка. Что же касается комнат, то их в ноябре было продано с долей в 6,8 % рынка, что на 2 % больше, чем по итогам октября.

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 декабря 2015 года:

Распределение спроса по типам квартир в ноябре 2015 года: