Земельные участки в Подмосковье – товар, имеющий повышенный спрос. Поэтому когда этот товар попадает в плохие руки, это вызывает недовольство многих – от рядовых обывателей до неравнодушных участников рынка, которых не так уж и мало. Участков для массового строительства доступного жилья в Московской области становится все меньше, в основном из-за того, что большей частью здесь возводятся здания малой этажности. А помимо этого остались еще вопросы по возрождению агропромышленного комплекса, развитию инфраструктуры, промышленной и коммерческой застройке.
В сложившейся ситуации рациональное отношение к освоению данных территорий становится все более актуальным. О необходимости навести порядок в земельных делах, еще в 2012 году на Госсовете, где обсуждались вопросы повышения эффективности управления земресурсами, сообщал президент России В. Путин. Существующую систему деления земель на категории он охарактеризовал как явно устаревшую, потребовав разработать новую, прозрачную и приемлемую для предпринимательства и граждан модель эксплуатации земель. «Непрозрачность и закрытость таких инструментов – основная причина возникновения коррупции, которой буквально пронизан весь земельный рынок», – отметил В. Путин еще 2 года назад. К сожалению, существенных изменений с тех пор не произошло.
Но стоит заметить, что попытки изменить сложившуюся ситуацию в отдельных регионах все же предпринимаются. Зампредседателя правительства Московской области А. Чупраков в конце прошлой недели сообщил о мероприятиях, которые в перспективе будут направлены на формирования единой системы управления землями региона, отвечающей насущным потребностям экономики и общественным интересам.
Застройщики – главные должники
В частности, им были озвучены сведения, в соответствии с которыми ежегодный доход (в первую очередь в консолидированные и муниципальные бюджеты) от вовлечения земель Подмосковья должен быть более 55 миллиардов рублей. «У нас на руках есть подсчеты, по необходимым нормам оформления в собственность земель по каждому поселению в период 2015-2018 г. г., количестве налогов, отчисляемых в бюджет, количестве земель, проданных на торгах, и способах погашения имеющихся задолженностей», – отметил он.
Одной из основных проблем в этом вопросе является отсутствие строгой и четкой арендной политики. На данный момент по области основными неплательщиками арендной платы, по сведениям официального сайта Минстроя МО, является больше половины арендаторов государственных земель. Удивительно, но в перечне должников лидируют строительные и риэлтерские компании. Первым номером в списке стоит ГК «СУ-155», недоплатившая 750 миллионов рублей в областной бюджет (по Долгопрудному муниципальному району Московской области). «Почетное» 2-е место принадлежит ЗАО «Мосстроймеханизации-5», ее долг составляет 152,7 миллиона рублей (по Красногорскому району). ООО «Тезаурус Дмитровский порт», которое занимается строительством одноименного объекта на канале им. Москвы в Дмитровском муниципальном районе, задолжало местному бюджету 98,7 миллиона. Закрывают этот перечень представители Одинцовского района – ООО «Стройтехинвест» с долгом 66,5 миллиона и ЗАО «Авангард-Центр» с задолженностью 41,8 миллиона рублей. Отметим, что мы изложили информацию только о компаниях, которые имеют непосредственное отношение к строительству и недвижимости, а вот представители других сфер деятельности сильно уступают застройщикам.
В итоге сумма долга по аренде земель в общий бюджет области превысила цифру в 8 миллиардов рублей. Кроме принудительного взыскания этих задолженностей, в бюджет региона планируется привлечь дополнительно 4,2 миллиарда рублей за счет продажи земельных участков на аукционе, 20 миллиардов – от новых продаж арендных прав, и 23,5 миллиарда – с земельного налога. Впрочем, власти региона обвиняют в «недостаче» не только самих должников, но и своих коллег из муниципалитетов, которые совершенно не следят за тем, чтобы арендаторы соблюдали условия соответствующих соглашений, – они не расторгали с ними договора, не оспаривали варианты переуступки прав найма, не препятствовали сознательному разорению предприятий-должников и пр.
По мнению зампредседателя правительства Московской области, региональные власти помогут муниципалитетам уменьшить задолженность по аренде земель государственного значения, наладив их взаимодействие с фискальными службами, судебными приставами и инициируя обжалование всех незаконных сделок и пр. Также во все муниципальные программы округов и районов был внесен ключевой показатель – оформление прав муниципалитетов и области на неразмежеванные земли.
«Установление границ земельных участков будет способствовать повышению прозрачности земельного рынка и увеличит инвестиционную привлекательность области», – объяснил А. Чупраков. Сегодня перед муниципальными образованиями и правительством области стоит еще одна задача, – установить четкие границы для всех земельных участков и внести эту информацию в государственный кадастр.
Учет и контроль всех участков
По мнению земельного специалиста компании «Земэксперт» С. Даутова, беспорядок, воцарившийся на земельном рынке области в сегменте аренды, это забота не только местных властей, но и всех игроков рынка. «Решение правительства начать заниматься администрированием всех земельных вопросов, управлением налоговыми нормами и контролем их исполнения, можно только поощрить», – утверждает эксперт. Прозрачный рынок и понятные правила игры всегда более привлекательны для инвесторов. Помимо этого, такие меры подтолкнут недобросовестных землепользователей так или иначе использовать свои участки, в частности под застройку жилья и коммерческих объектов, а это потребует соблюдения всех предусматриваемых законом процедур.
Директор отдела по работе с земельными активами ОАО «ОПИН» Е. Филимонова также думает, что важно контролировать, чтобы земли использовались по назначению. «Участки земли должны предоставляться к аренде исключительно с целью развития территорий районов», – сообщает эксперт. Т.е. важно точно определить и обозначить функциональное использование участка. Эта информация и будет служить фильтром для подбора арендаторов, что также будет гарантировать регулярное отчисление арендной платы и соблюдение установленных сроков строительства. «Собственники земель должны подходить к выбору арендаторов более строго, – считает Е. Филимонова. – Значение имеют и условия арендного соглашения. К примеру, на период застройки устанавливаются льготные ставки, то, чтобы у арендатора не возникало желания затянуть строительство, следует оговорить контрмеры за несоблюдение конкретных сроков, вплоть до изъятия участка. Это будет стимулировать арендаторов соблюдать сроки строительства в соответствии с установленным планом».
Порядок бьет класс
Борьба с земельными спекулянтами, воспользовавшимися в свое время админресурсом, несовершенством нашего законодательства в этой сфере и другими доступными путями экспроприации земель за бесценок, а сегодня перепродающими их с крупной для себя выгодой, ведется уже давно. Пока желаемых результатов не было, но работа в этом направлении не прекращается. В 2011 году были приняты новые поправки к Земельному кодексу, которые послужили фундаментом для законного изъятия земель у недобросовестных владельцев. Однако подзаконный акт, оговаривающий четкие критерии «заброшенности» участков и нарушения условий РВИ, так и не был разработан. Было немало случаев, когда «инвестор», подбирающий нужный момент для перепродажи земель, создает на своем участке видимость с/х деятельности (ставит загон для скота или садит какие-то садовые культуры), что затрудняет изъятие у него участка на законных основаниях. «Загнать земельных спекулянтов в угол, следуя законным нормам, пока не удавалось», – сокрушаются эксперты земельного рынка.
Несомненно, переломить ситуацию могли бы действенные поправки к Земельному кодексу, которые предлагались Минэкономразвития и были одобрены правительственной комиссией еще в начале текущего года. По смыслу, они предлагают перспективную реформу системы зонирования земель. Напоминаем, что мэр предложил отказаться от действующего правового режима установления категорий земель, который позволяет переводить участки из одной категории в другую. Вместо этого инструмента в правилах современного землепользования и строительства будут фиксироваться территориальные зоны.
Также законом будут устанавливаться процедуры определения и смещения границ территориальных зон, их состава, видов, содержания, будет введен новый порядок разрешений видов деятельности на тех или иных участках и т.д. Эта мера откроет возможность для концептуального развития различных территорий с четким определением функционала использования их земель, в том числе и под строительство. Но чтобы ввести эти поправки следует закончить разработку документов по территориальному зонированию, что позволяет определить использование различных земель на территории РФ. В. Погосян директор по маркетингу Tekta Group убежден, что такой подход сформирует более цивилизованный рынок земли в Подмосковье, который не всегда был таковым (земли захватывались и застраивались бессистемно). «Если земельные участки будут распределяться упорядочено, и заранее будет известно назначение объектов, строительство которых разрешается на тех или иных участках, то это будет выгодно всем. Застройщики не будут нести убытки от сноса незаконно построенных ими объектов, населенные пункты будут развиваться в соответствии с генпланом, а потребитель получит жилье, имеющее всю необходимую инфраструктуру», – заметил он.
Главный источник процветания и богатства России умные головы видят именно в ее необъятных просторах. Вопрос «сырьевой иглы» будет менее болезненным, если этот потенциал будет раскрыт грамотно, в частности, – посредством полноценного освоения и вовлечения государственных земель в оборот.
По материалам сайта http://realty.rbc.ru/articles/22/09/2014/562949992426101.shtml
