Действующим российским законодательством прозрачно и четко определяются нормы передачи недвижимого имущества, которое приобретается посредством договоров долевого участия (ДДУ). Чтобы новому жилому объекту был присвоен официальный почтовый адрес, застройщик обязан ввести его в эксплуатацию и произвести все требуемые замеры в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Далее, он уведомляет всех участников долевого строительства обо всех пройденных процедурах и возможности оформить акт приема/передачи. Обязательно прежде чем поставить свою подпись, следует произвести тщательный досмотр объекта, время и дата его проведения обычно указаны в высылаемом дольщику уведомлении.
Довольно часто случается, что после проведения этой необходимой процедуры участники долевого строительства находят недостатки и требуют от застройщика их обязательного устранения. Соответственно, подпись на акте ставится лишь после выполнения законных требований покупателя. Если после повторного осмотра никаких претензий не возникает, то это влечет за собой согласие на прием объекта и оформление остальных документов на собственность. На этой же стадии проводятся замеры фактической жилой площади (выявляются лишние или недостающие метры), также выполняются все процедуры, предусмотренные по соглашению. Как только проведены все этапы согласования (проверка пройдена, недостатки устранены), стороны должны подписать акт о передаче объекта собственнику. Регистрацией свидетельства, удостоверяющего его права на данный объект, дольщик занимается сам, так же как и проводит отделку и ремонт помещений. Это все в идеале, на деле же довольно часто случается, что этот процесс несколько затягивается.
Все недостатки, выявленные в процессе осмотра помещения, обязательно прописываются в специальном акте осмотра. В большинстве случаев, подписывает его только дольщик в одностороннем порядке. Поэтому застройщики и не торопятся устранять все дефекты, делая вид, что знать не знают о наличии таковых, и надеясь на нетерпение будущих жильцов. Но, стоит знать, что даже если вы согласились на подписание акта приема/передачи жилья с неустраненными недостатками, стоит прописать их в данном документе. В противном же случае, они не будут ликвидированы в течение всего гарантийного срока, который обычно составляет пять лет, и вполне вероятно, что состояние помещений так и останется прежним.
Если внимательно читать договор долевого участия, то можно встретить там пункт, где говорится о возможности подписания в одностороннем порядке акта приема/передачи компанией-застройщиком в случае, если дольщик долго уклоняется от принятия объекта. А вот если доказать факт официального оформления этого акта не удастся, то компания вполне сможет использовать этот пункт против вас. На эту процедуру закон выделяет двухмесячный срок.
Касательно самих недостатков, то они могут быть условно поделены на две категории: устранимые и неустранимые. Их наличие не всегда можно обнаружить при первичном беглом осмотре, это может выясниться уже в процессе активной эксплуатации объекта. Иногда это служит весомой причиной для собственника не оговаривать вариант чистовой отделки помещений, т.к. в этом случае выявить наличие явных недоделок значительно проще. Весь строительный мусор перед проведением осмотра квартиры дольщиком должен быть убран. Если же он есть, то это вполне может стать веским основанием для отказа от подписания акта.
Итак, перед тем как начать процедуру осмотра состояния жилья, стоит набросать предварительный план действий и составить список элементов, которые стоит обязательно осмотреть. Во-первых, общее техническое состояние объекта должно отвечать всем пунктам, прописанным в договоре. Во-вторых, подвергать тщательному осмотру стоит не только потолки, стены и пол, но и двери, окна, коммуникации, наличие приборов учета, наличие вентиляции согласно плану и пр. Также стоит удостовериться, что все предохранительные системы, автоматы и УЗО находятся в рабочем состоянии.
Если дефекты незначительны, то акт приема/передачи вполне можно подписать, но оговорив устранение всех недостатков на бумаге. Если же дефекты серьезные, то процесс приема объекта будет проходить несколько иначе. Обязательно в акте должны будут отражены и описаны все выявленные неисправности, определена конкретная дата проведения повторного осмотра и поставлена подпись представителя застройщика с расшифровкой. В случае если застройщик откажется выполнить какие-то из вышеописанных мероприятий, у дольщика появляется право изъять свой экземпляр акта и составить претензию руководителю компании, отвечающей за строительство. Жалоба должна содержать ваши контакты, номер соглашения на участие в долевом строительстве, краткое изложение сути проблемы, с приложенной к ней копией документа с описанием всех недочетов. Застройщик навряд ли захочет довести спор до суда, скорее это приведет к ликвидации дефектов. К сожалению, это утверждение верно лишь в отношении легких неисправностей.
Выявление более проблемных дефектов повлечет за собой намного больше сложностей. К этой категории обычно относятся проблемы с вентиляцией, большие перепады плит перекрытий, непрямые углы, несоблюдение оговоренной проектом планировки, т.е. все, что касается самой конструкции объекта, и что сложно исправить в уже отстроенном здании. Чаще всего такие недостатки никто не устраняет и даже не обещает устранить. В этом случае, может быть два варианта развития событий: дольщик принимает квартиру в том состоянии, в котором она находится, или же расторгает ДДУ в одностороннем порядке и требует возмещения утраченных средств, что совершенно не запрещает закон.
К тому же недобросовестный застройщик будет вынужден выплатить проценты за использование средств. Единственное, что добиться их получения будет возможно только через суд, т.к. ни один застройщик не сделает этого добровольно, особенно если речь идет о крупной сумме. Чтобы все сделать правильно, лучше обратиться за помощью к юристу-профессионалу, он будет составлять все письма к застройщику и при необходимости составит грамотный иск. Есть один проверенный способ выявления дефектов на первичной стадии проверки объекта. Вы можете просто пригласить независимого эксперта, который хорошо разбирается в требованиях и нормах современного строительства.
К сожалению, есть и такая категория недостатков, выявить которые можно лишь уже эксплуатируя помещение. Эти могут быть трещины, плохая гидроизоляция, протечки различного рода или даже холодные батареи и пр. Обычно трещины могут появляться уже в процессе усадки дома, которая неизбежно происходит с течением времени. Поэтому ДДУ обязательно предусматривает гарантийный срок ‒ не менее 5 лет на само строение и не менее 3 лет на все системы. Отсчет этого периода начинается от даты подписания акта приема/передачи жилья собственнику, несмотря на то, что в договоре могут указываться другие сроки. На это тоже следует обращать внимание.
Конечно же, по истечении гарантийного периода по закону предъявить претензии компании-застройщику не удастся. Также не подлежат устранению за счет строительной компании дефекты, которые возникли при систематическом нарушении правил эксплуатации объекта, при проведении самостоятельных ремонтных работ или при естественном износе некоторых элементов коммуникаций. Это значит, что проводить ремонт самостоятельно стоит только, если вы разбираетесь в этом вопросе или же категорически не хотите привлекать специалиста. По закону отказать в исправлении всех недочетов застройщик не имеет права.
