Закон, положения которого регулируют отношения между сторонами, участвующими в долевом строительстве жилья, был принят достаточно давно. В этом законе однозначно указан полный перечень документов и возможных способов, которые позволяют застройщикам продавать жилье в еще только строящихся домах. В списке обязательной документации имеются соглашения о долевом участии, жилищные сертификаты и возможность объединения дольщиков в ЖСК. Все иные бумаги, которые не приводятся в данном нормативно-правовом акте, не будут иметь полной юридической силы или же могут содержать неправомерные положения. К подобным документам также относится и предварительный договор долевого участия (ПДДУ).
На практике ДДУ и ПДДУ ‒ совершенно разные сделки, которые никак не связаны между собой. Первый документ полностью регламентирован действующим законодательством РФ и должен быть обязательно зарегистрирован в соответствующем госоргане, а второй ‒ не регулируется никакими нормативно-правовыми актами. Покупка квартиры по ДДУ налагает на обе стороны сделки определенные обязательства, что гарантирует полный переход недвижимости в собственность дольщика после окончания строительства. К тому же сделки подобного рода гарантируют наличие у застройщика всех необходимых документов.
А вот заключение ПДДУ, обязывает застройщика лишь формально в дальнейшем подписать основное соглашение, где будут все те же условия и основания, что и в предварительном документе. Довольно часто в практике риэлторов встречались и такие случаи, когда положения предварительного договора значительно отличались от ключевых положений окончательной сделки. Хотя заключение предварительного соглашения на ранних стадиях сделки долевого участия нельзя считать незаконным. Заключение такого соглашения даже одна из необходимых процедур, если бы не некоторые «скользкие» моменты. Некоторые компании-застройщики требуют от дольщиков внесения залоговой платы, которая будет учтена в общую стоимость будущего жилья, что не совсем правомерно. Чтобы гарантировать соблюдение своих обязательств по предварительному соглашению, дольщик может оставить некую сумму, которая в первую очередь не равна общей стоимости сделки, и во вторую, не должна использоваться застройщиком до заключения официального ДДУ.
В этом и заключается суть всех предварительных соглашений, с помощью которых стороны лишь оговаривают основные условия, будущие обязательства и права. Этот вариант ведения сделки можно считать идеальным для ипотеки, т.к. это гарантирует безопасность интересов сторон. Ведь ПДДУ, несмотря на свою юридическую несостоятельность, можно предъявлять в банке для получения кредита, и застройщик со своей стороны получает подтверждение платежеспособности дольщика и может с легким сердцем заключать с ним основную сделку.
Совершенно иная ситуация будет, если банк не станет принимать участия в кредитовании строительства многоквартирного жилья, а дольщик будет приобретать квартиру за личные средства. В этом случае, требование застройщиком внесения оплаты части общей стоимости объекта сделки, которая не будет обозначена как взнос, а, например, как просто залог или депозит, абсолютно незаконно. В этом случае предварительные соглашения не несут никакой законной нагрузки, а могут быть приравнены к устной предварительной договоренности, что должен понимать и сам дольщик и быть осмотрительнее. Подписывать такие документы даже в присутствии юриста следует аккуратно и с особой тщательностью.
Несомненно, желание застройщика заключить предварительное соглашение, не является поводом думать, что он хочет обмануть своих дольщиков, но тем самым компания существенно уменьшает объем своих обязательств перед ними. К такой мере довольно часто прибегают и крупные, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке организации, так и мелкие частные компании, репутация которых еще настолько прочна. Для крупных строительных организаций заключение предварительного соглашения дает возможность ограничить круг потенциальных клиентов еще на первичной стадии сделки, а мелкие застройщики вынуждены идти на подобные меры только исходя из соображений планового ведения строительства, без простоев. К сожалению, в этой отрасли гражданских взаимоотношений основные сложности создают именно местные органы самоуправления, где процветает бюрократия, а это существенно затягивает время согласования всей необходимой документации.
Убедиться в добросовестности застройщика и в том, что он тоже заинтересован в соблюдении законности сделки, можно ознакомившись с содержанием документа. В первую очередь он не должен содержать пунктов, которые могут быть истолкованы двояко, должен быть четко указан предмет сделки, прописаны права и обязательства сторон, и прочие важные моменты. Во-вторых, ПДДУ должен содержать подробное описание квартиры, которая в итоге будет приобретена дольщиком и оформлена ему в собственность, с этой целью используются сведения, приведенные в проектной документации. В идеале, эта информация должна содержать описательную часть ‒ сведения о предполагаемой площади жилья, о положении квартиры в доме, о количестве комнат, об отсутствии или наличии чистовой отделки, а также приведение схематического плана будущего жилья.
Обязательно в предварительном соглашении должна быть указана конкретная дата подписания основного ДДУ, хотя в преобладающем большинстве случаев этот момент привязывается не к календарным срокам, а к событиям, которые должны произойти, чтобы последовало подписание основного документа. Например, может быть приурочено к получению застройщиком разрешения на строительство. На этот момент следует обратить тщательное внимание, т.к. добросовестные застройщики, которые работают в этом сегменте не один год, прекрасно ориентируются в приблизительных сроках получения разрешительных документов, и именно поэтому может обозначить конкретный период подписания ДДУ, который может быть оформлен раньше этого срока.
Не менее важным моментом считается и наличие в соглашении конкретной стоимости объекта сделки или ее квадратного метра, а также сроки и порядок выплат. Если такой пункт отсутствует, это должно вас насторожить. При внесении любых предварительных сумм в договоре должно быть прописано назначение этих платежей и их включение в основную сумму по сделке. При этом любые дополнительные условия, оговаривающие возможность перерасчета стоимости жилья после его обмеров сотрудниками БТИ, являются обычными и даже необходимыми. Практически в 100% случаев проектная площадь и фактическая несколько отличаются и не всегда в большую сторону.
Также о хорошей репутации компании-застройщика свидетельствует и наличие в предварительном соглашении конкретных сроков сдачи жилья и дате подписания актов приема-передачи, периода гарантийного ремонта и обслуживания здания и его коммуникаций. Наличие этих пунктов служит основанием для повышения доверия к застройщику со стороны дольщиков. Учитывая, что оформление предварительного договора дольщика регулируется нормами Гражданского Кодекса, то и заключаться он должен в той же форме, что и будет оформлена основная сделка, т.е. в письменном виде. Стороны такого договора также именуются соответственно ‒ «застройщик» (конкретное юрлицо) и «участник долевого строительства».
Несмотря на то, что предварительные соглашения не проходят обязательную регистрацию в ЕГР и не гарантируют получение дольщиком жилья по такому документу, они четко обозначают взаимоотношения сторон. Такие документы позволяют оговорить намерения всех лиц, поэтому подходить к их заключению также стоит с особой тщательностью. Иначе придется обращаться за урегулированием ситуации в суд.
