В России в скором времени планируют отказаться от наиболее популярного среди граждан метода привлечения средств для постройки жилья ‒ долевого участия. Министерство строительства и ЖКХ России уже начали разработку новых программ по привлечению инвестиций со стороны рядовых граждан в строительство. Как вчера было заявлено в рамках ПМЭФ-2014 замминистра по строительству А. Плутником, новые инструменты финансирования в сфере долевого строительства планируется ввести уже к 2018 году.
Министерством на данный момент прорабатываются все тонкости со строительными компаниями и банками. Предварительная модель программы предполагает возможность привлечения посредников между застройщиками и дольщиками. В качестве такого посредника может выступить банк, который будет начислять денежные средства, уплаченные гражданами, на спецсчет и уже с него выдавать их застройщику.
По сути, тем самым государство признает, что введенный в действие с 2004 года Федеральный Закон № 214 «О долевом строительстве…» на практике оказался несостоятелен в отношении защиты прав дольщиков. Нормативный акт, максимально решающий все спорные ситуации, пока не был разработан. Это и послужило причиной к введению с прошлого года такого дополнительного механизма защиты, как обязательного страхования ответственности застройщика.
Сколько придется платить дольщику за услуги нового посредника?
Аналитики рынка недвижимости, которых опросила редакция «РБК-Недвижимость», отмечают, что привлечение посредника в сделки между дольщиками и застройщиками, несомненно, послужит поводом для повышения стоимости жилья. Это отметил и А. Плутник, утверждая, что введение дополнительного механизма регулирования отношений сторон по долевым соглашениям может вызвать повышение цены за квадратный метр максимум на 5%. Но это послужит и повышением гарантий надежности данной схемы взаимоотношений для дольщиков.
Как заметила руководитель юридического отдела группы компаний «МИЦ» Погорельская Д., банк ‒ полностью коммерческая структура, которая основной своей целью ставит извлечение прибыли из каждой сделки, поэтому и стоимость услуг банка, как посредника по сделкам с недвижимостью, будет компенсироваться из средств покупателя жилья.
Также эксперты отметили, что в случае переориентации застройщиков на финансирование строительных работ за счет собственных кредитных средств, у покупателей не будет возможности покупать квартиры на ранних стадиях строительства, когда актуальны наиболее выгодные условия для покупки жилья.
Аналитик УК «Промсвязь» Е. Попова-Щелкан, высказала мнение, что метод организации работы посредством специальных номинальных счетов отнимет у компаний-застройщиков такой инструмент финансирования строительства, как привлечение инвестиций от населения и использование их до полной сдачи объекта, что может быть более эффективным экономически для застройщиков в сравнении с привлечением кредитных средств банка.
«Компании-застройщики будут включать в стоимость 1 м. кв. жилья расходы на выплату процентов по кредиту. Это обязательно приведет к росту цен на новое жилье для соискателей не менее чем на 5%, и на 15-20% в случае если данная схема инвестирования не будет предусматривать механизм понижения издержек застройщика», ‒ утверждает Е. Попова-Щелкан.
В компании «Миэль» прогнозируют возможность роста цен на 10-20%. «Прежде всего, это связано с тем, что дешевые средства дольщиков застройщикам заменят средства банков, выдаваемые под проценты, что может значительно повлиять на себестоимость жилья, а вытеснение с рынка небольших строительных компаний повлияет на количество реализуемых проектов. Что также послужит толчком к росту цен на жилье, по крайней мере, на ранних этапах строительства», ‒ отмечает руководитель юридического отдела компании «Миэль-Новостройки» Н. Шаталина.
Заметим, что средний показатель разницы цен между новостройками на стадии закладки котлована и ими же уже по окончанию строительства составляет процентов 15-20, а к моменту вступления собственником в права владения объект может подорожать еще на несколько пунктов. В некоторых жилкомплексах разница цен от старта продаж до сдачи дома может дойти до показателя в 40%.
Принятие данного нормативно-правового акта может отрицательно сказаться на небольших строительных компаниях, особенно региональных. Также аналитики рынка недвижимости России высказывают опасения, что такая инициатива Министерства строительства может спровоцировать резкое сокращение объемов строительства нового жилья. «Специалисты причиной этому называют сложность получения банковских средств и гарантий теми застройщиками, которые не относятся к структурам приближенным к крупному банковскому сектору. Из-за небольшого количества банковских учреждений, которые удовлетворяют требованиям данного закона, и из-за отсутствия ожидаемых гарантий со стороны государства для банков», ‒ пояснила Н. Шаталина.
Как будет действовать новая схема взаимоотношений?
В Министерстве строительства и ЖКХ еще не приняли окончательную схему действия нового механизма и пока еще проводят совместные консультации с застройщиками и банками. Однако, как и заявляли в министерстве ранее, финансирование проектов по строительству жилья за счет привлечения средств дольщиков заменит проектное финансирование банков. Предполагается, что величина задатка, вносимого будущим собственником жилья, не будет превышать 10% от общей стоимости объекта. До окончательного ввода объекта в эксплуатацию запрещена частичная или полная оплата приобретаемого жилья. Компания-застройщик обязуется передать квартиру в собственность покупателю не позднее, чем по истечении трех лет со дня регистрации договора. Средства будут поступать на специальный банковский счет, и только с него отчисляться девелоперу. Причем банк обязуется контролировать целевое расходование средств на постройку данного дома.
Экспертные специалисты пока не прогнозируют возможную работоспособность и эффективность данного механизма. «Схема такого построения отношения между участниками долевого строительства будет еще долгое время корректироваться даже после вступления в силу изменений нормативного акта. И на данный момент есть специальные службы надзора, которые контролируют деятельность застройщиков, а вот банковским организациям понадобятся свои специалисты из данной сферы и разработка собственного механизма построения взаимоотношений со строительными компаниями и их контролю», ‒ отмечает И. Доброхотова председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
Банковские структуры и кредитные организации в настоящее время достаточно неохотно принимают участие в практикующейся схеме, установленной нормами ФЗ-214, где речь идет об ответственности кредитора за соблюдение застройщиком обязательств по договору участника долевого строительства. Нежелание банков выступать поручителями связано с отсутствием реальной возможности для них оценить полный объем возможных требований к поручителю на ранней стадии сделки. «Формулировка положений закона предполагает, что поручитель выступает гарантом возмещения в случае несоблюдения застройщиком всех обязательств не только суммы ДДУ, но и всех штрафов и пени по этому договору, что существенно увеличивает ответственность поручителя. Поэтому этот способ обеспечения вкладов дольщика в строительство сейчас практически не используется», ‒ пояснила Д. Погорельская.
Как кредитные организации отнесутся к государственной инициативе о выступлении их в качестве посредника между дольщиками и застройщиками, спрогнозировать сложно. Сами же банки пока не выказали готовности комментировать эффективность введения новых механизмов. Ряд крупных организаций, куда «РБК-Недвижимость» разослала запросы, никак не прокомментировали новые инструменты финансирования жилищного строительства, аргументировав это тем, что в этом вопросе еще нет полной определенности.
Экспертные специалисты считают, что новая схема построения взаимоотношений между участниками долевого строительства по привлечению инвестиций от граждан создаст некоторые сложности. И. Доброхотова отметила, что на начальной стадии, в связи с необходимостью дополнительного согласования расходов на застройку, сроки сдачи объекта могут быть несколько затянуты. Эта проблема самоустранится только тогда, когда общая схема и данная процедура будут хорошо отработаны.
«Введение в долевые сделки банка, в качестве нового участника, по нашему мнению, увеличит предполагаемые сроки проведения сделок по купле/продаже жилья. Банки ‒ достаточно бюрократические организации, их род деятельности жестко регламентирован нормативами Центробанка РФ и требованиями действующего законодательства. Полагаем, что и застройщику, и дольщику будет труднее договариваться по условиям сделок, в случае если банковская организация выступит фактическим гарантом соблюдения застройщиком обязательств перед дольщиком», ‒ прокомментировала Д. Погорельская.
По материалам сайта http://realty.rbc.ru/
