Приобретение квартиры в новостройке по договору долевого участия требует от покупателя особого внимания и повышенной ответственности, поэтому этот шаг должен быть осознанным и тщательно подготовленным. Чтобы избежать в будущем спорных ситуаций, следует еще на стадии подготовки к сделке собрать подробную информацию о репутации застройщика в своем сегменте, проверить всю проектную и уставную документацию компании, тщательно изучить договор, перед тем как его подписывать. Чтобы удостовериться в законности строительства, стоит запросить выписку из Единого госреестра, где будет отражена вся информация о земельном участке, на котором ведется строительство, и информация по уже заключенным сделкам.
Заключать сделки на условиях долевого участия в строительстве можно только с конкретным юрлицом. При этом все соглашения необходимо заключать официально в соответствии с действующим законом, недопустимы любые предварительные инвестиционные сделки и прочие бумаги, которые ему не соответствуют. Ведь они все равно не будут иметь никакой юридической силы. Типовой договор дольщика, он же ДДУ, содержит обязательные и дополнительные пункты. Обязательные условия имеют большую юридическую силу, и их отсутствие в официальном документе может послужить признанием сделки неправомерной. Присутствие дополнительных условий необходимо для уточнения некоторых деталей, но носит полностью добровольный характер.
Обычно обязательными положениями считаются те пункты, где указано описание объекта покупки, дата сдачи объекта застройщиком, оговаривается стоимость и гарантийные обязательства. Каждый пункт имеет особую важность и требует тщательного рассмотрения. Описание жилых помещений обязательно входит почтовый адрес, где указан номер квартиры; указывается общее количество этажей дома; уточняется расположение квартиры на этаже; оговаривается предполагаемая площадь жилья (по факту она может несколько отличаться от реальной); высота потолков и наличие необходимых коммуникаций. Если в договоре отдельно не указывается отсутствие чистовой отделки, то затраченные на это личные средства нельзя будет отразить в налоговом отчете.
Конкретный срок сдачи жилья обязательно должен быть одинаковым для всех участников долевого строительства. В таком случае несоблюдение застройщиком сроков сдачи объекта влечет за собой наложение штрафных санкций и выплату неустойки всем дольщикам. Нормы действующего законодательства предусматривают начисление неустойки за каждый день просрочки в размере 1/50 части от действующей ставки рефинансирования. Эта величина определена для физических лиц. В случае нарушения срока сдачи на 2 и более месяцев, участник долевого строительства получает право на расторжение сделки в одностороннем порядке и затребование возврата уплаченных средств с начислением процентов за их использование. На выполнение этих условий застройщику выделяется не более 20 рабочих дней.
ДДУ обязательно должен содержать не только размер стоимости квартиры, но и порядок проведения выплат (в рассрочку или единовременно) и дату внесения последнего платежа по сделке. При этом соглашение может предусматривать вариант изменения цены объекта после завершения строительства, оговаривать условия стоимостной корректировки и прочие нюансы.
Последним важным пунктом соглашения считаются гарантийные сроки обслуживания объекта уже после его официальной сдачи в эксплуатацию. Сроки гарантии на саму конструкцию и внутридомовые коммуникации немного отличаются. Сама конструкция по закону должна обслуживаться компанией-застройщиком в течение минимум пяти лет, а инженерные и технические коммуникации ‒ не менее трех. Без обязательной регистрации договора в едином реестре он не будет иметь полной юридической силы, даже при подписании его обеими сторонами сделки. Оплата по ДДУ должна производиться только после соблюдения всех юридических процедур. Наложение на дольщика обязательств по оплате до регистрации договора является незаконным и может быть оспорено в суде.
К дополнительным условиям соглашения обычно относят права и обязанности всех участников сделки, обстоятельства внесения изменений и возникновения прав на расторжение договора в одностороннем порядке, оформление уступок и пр. Ярким примером дополнительных условий обычно служат пункты, связанные с изменением стоимости объекта покупки. Отдельными положениями также оговаривается наличие окон, межкомнатных дверей и различных дополнительных коммуникаций в квартире, которые либо включаются застройщиком в конечную стоимость объекта, либо оплачиваются отдельно на основании допсоглашения.
Отсутствие дополнительных условий договора дает дольщику возможность корректировки конечной стоимости объекта в зависимости от фактической площади сданного объекта жилья, что позволяет не доплачивать за лишние метры, если таковые имеются. И наоборот, подписание допсоглашения о пересчете общей стоимости жилья после утверждения ее фактической площади в БТИ налагает на дольщика дополнительные обязательства по возмещению возникшей разницы.
Обычно размеры помещения, заложенные в проектную документацию, не соответствуют показателям, которые получаются в итоге. Причем разница в метраже может быть различной. Но даже если она несущественна, при наличии этого пункта производится полный перерасчет стоимости жилья, а застройщик компенсирует расхождение или выставляет дольщику счет. Иногда в ДДУ оговаривается, что несущественная разница площади, например, не выше 5%, не налагает на стороны обязательств по пересчету стоимости жилья, но такое требование является незаконным и абсолютно противоречит действующему законодательству.
Также стоит отметить, что регистрация ДДУ в Едином реестре не гарантирует его полного соответствия нормативно-правовым актам в данной сфере. Эта процедура предполагает проверку специалистами лишь ключевых пунктов и сведений, которые связаны с правомерностью совершения регистрации. Поэтому ответственность за точность и юридическую правильность всех положений договора ложится на плечи сторон. Если самостоятельно определить корректность всех формулировок соглашения не удается, следует обратиться к специалисту, который специализируется на сделках такого рода.
Найти типовую форму ДДУ можно в сети интернет, причем примеры эти составлены не компаниями-застройщиками, а лицами, наиболее заинтересованными в соблюдении своих интересов, такими, как работники службы стройнадзора. Такой документ создается в соответствии со всеми требованиями нормативно-правовых актов и является наиболее выгодным для дольщика вариантом проведения сделки, т.к. полностью защищает все права и обязанности сторон. Окончательно сделка считается завершенной, когда объект оплачен в полном размере, а стороны подписали акт приема/передачи.
