Подмосковная вторичка закончила 2015 год в минусе

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам декабря цены на недвижимость на вторичном рынке Московской области снизились на 1,96 %. Таким образом, по состоянию на 1 января 2016 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке подмосковного региона составила 77160 руб., что на 1516 руб. меньше, чем месяцем ранее.

Декабрь 2015 года запомнится подмосковным риэлторам как месяц, в течение которого фиксировался самый высокий уровень спроса за год. Так, количество сделок превысило ноябрьские показатели более чем на треть (+ 32,1%). Однако в сравнении с ажиотажным декабрем 2014 года уровень спроса за год сократился на 45,4 %. В то же время количество внесенных покупателями квартир авансов, по сравнению с ноябрем, в декабре снизилось на 8,7 %. На 4,2 % меньше, чем в прошлом месяце, вышло на рынок и новых объектов вторичной недвижимости. В то же время общее количество объектов на рынке по сравнению с ноябрем увеличилось на 3 % и теперь находится на рекордном уровне с декабря прошлого года. Ранее наметившиеся тенденции относительно затоваривания рынка и снижения стоимости квадратного метра жилья к концу года сохранились.

Кстати, с января 2015 года стоимость «квадрата» подмосковной вторички снизилась на 5,82 %. Однако не стоит забывать, что речь идет о цене предложения. А относительно реальных сделок, заключенных в течение 12 месяцев, можно отметить, что вторичное жилье в Московской области за год подешевело практически на 10 %. При этом на протяжении пяти месяцев в течение прошедшего года средняя цена «квадрата» оказывалась «в плюсе». Наибольший рост был зафиксирован в январе (+ 1,39%) и в августе (+1,03%). Больше всего вторичное жилье дешевело в мае (на 3,11%) и апреле (на 2,43%).

- В приведенных цифрах нет ничего удивительного, - считает президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. – В декабре начал стремительно дешеветь российский рубль и в этой ситуации продавцы с меньшей охотой соглашались на большой дисконт, который в этом месяце не превышал 10 %. Покупатели, в свою очередь, относились к ситуации с пониманием и не требовали скидок в 15-20 %, что можно было наблюдать ранее. Однако главное, о чем можно говорить по итогам 2015 года, это то, что рынок адаптировался к жизни в новых реалиях. Его игроки перестали витать в виртуальной реальности, и уже к январю 2016 года от ожиданий покупателей купить жилье за бесценок «после обвала цен» не осталось и следа. Продавцы недвижимости, в свою очередь, убедились в том, что даже разумный дисконт от цены рынка не всегда позволяет реализовать недвижимость в короткие сроки. Таким образом, можно говорить о том, что в 2016 году вторичное жилье в Московской области продолжит дешеветь. И при отсутствии сколь-либо значимых катаклизмов в социальной, экономической и политической жизни страны, квартиры на «вторичке» Подмосковья станут дешевле к 2017 году еще на 10-15 %, но не более. Несмотря на значительное снижение покупательной способности населения, без форс-мажора рублевые цены за этот год больше не потеряют. А вот что касается долларовых цен, то здесь что-то предполагать сложно. К примеру, проседание в валюте за 2015 год было весьма существенным. Так, стоимость 1-комнатной «хрущевки» в среднем Подмосковье в долларовом эквиваленте снизилась весьма значительно – с 40 до менее чем 30 тыс. долларов.

Можно предположить, что в ближайшей перспективе, то есть январе и феврале текущего года, уровень спроса на вторичное жилье окажется меньше декабрьских показателей. Многие из тех, кому нужно было приобрести недвижимость, уже сделали это, а часть отложивших покупку недвижимости на конец года предпочли встретить Новый год с валютой на руках. Многие потенциальные покупатели, безусловно, предпочтут перенести покупку жилья на более поздний срок. Отмечу и еще одну интересную вещь: ослабление рубля в декабре 2014 года вызвало колоссальный ажиотаж и подстегнуло спрос на рынке. В декабре же 2015 года подобной ситуации уже не наблюдалось. Виной тому, в первую очередь, низкая платежеспособностью населения. В этой связи многое будет зависеть от доступности ставок по ипотеке, хотя уже очевидно, что «палочкой-выручалочкой» для рынка, как это в 2015 году, ипотечные займы уже не станут.

К слову, об ипотеке. В декабре 2015 года доля реализованных на вторичном рынке недвижимости Московской области квартир с привлечением ипотечных средств составила 30,5 %. Это на 2,1 % меньше, чем было зафиксировано в ноябре, но на 0,1 % больше, чем год назад – в декабре 2014 года. Самым «провальным» месяцем по количеству сделок с привлечением заемных средств в 2015 году стал июль, когда доля подобных сделок опустилась до уровня в 17,4 %.

Чем еще нам запомнится 2015 год? Доля альтернативных сделок на вторичном рынке недвижимости Подмосковья составила чуть более 50 %. С учетом того, что количество приобретенного жилья на «вторичке» в инвестиционных целях составило менее 5 %, то оставшаяся часть приобреталась за наличные деньги. Несмотря на падение долларовых цен на жилье и ослабление рубля, к концу года, в отличие от столицы, участники сделок на вторичном рынке так и не вспомнили о привычке привязывать конечную цену объекта к долларовому эквиваленту по курсу ЦБ на день продажи.

Относительно структуры спроса можно отметить, что в декабре безусловными лидерами вновь стали 1-комнатные квартиры («хрущевки» и улучшенной планировки), совокупная доля продаж которых составила 45 %. Это на 2,3 % больше, чем было в ноябре. Доля проданных двухкомнатных квартир в декабре увеличилась незначительно и составила 37,4 % (+ 0,3 % к ноябрю). Трехкомнатные квартиры, по сравнению с ноябрьскими значениями, «упали» на 2,7 % - их совокупная доля на рынке 10,7 %. В последний месяц ушедшего года продажи комнат составили 6,9 % (+0,1 % к ноябрю).

По словам исполнительного директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь Натальи Шориной, лидерами продаж в течение 2015 года действительно являлись 1-комнатные квартиры. Чуть хуже реализовывались на «вторичке» «двушки». Больше всего спрос упал на 3-комнатные квартиры и комнаты.

- 2015 год вообще стал не годом, удачным для реализации комнат. Клиенты либо копили недостающую сумму до 1-комнатной квартиры, либо старались оформить нужные средства в ипотеку, перенеся свой интерес на объекты первичного рынка. С другой стороны, если посмотреть, что в конце года в Электростали на той же «первичке» появилось интересное предложение в виде покупки апартаментов по цене от 1 млн. руб., удивляться тому, что люди не стремятся приобрести комнату к коммуналке, не стоит. Клиенты на вторичном рынке стали не просто считать деньги, их платежеспособность значительно упала, зарплата снизилась, а банки зачастую соглашались выдавать ипотечные кредиты в сумме гораздо меньшей, чем было предварительно одобрено. В конце декабря и в начале января резко возросло количество клиентов, желающих приобрести жилье на «вторичке» по программе «Военная ипотека». У одного из наших агентов таких клиентов в работе 5 человек, но оказалось, что даже в условиях затоваривания рынка подобрать жилье с требуемыми параметрами оказалось не простым делом. Так что сюрпризов и сложностей на вторичном рынке в новом году можно ожидать немало, – считает Наталья Шорина.

Но, несмотря на все сложности, вторичный рынок жив. Благодаря ли альтернативным сделкам, снизившимся к концу года до более-менее приемлемых значений ставок по ипотеке, покупателям с наличными средствами, – не важно. Кстати, какими ипотечные ставки будут после 29 января, если ЦБ вновь поднимет ключевую ставку, предсказать нетрудно – они вырастут. Однако это вряд ли помешает рынку вторичной недвижимости приспособиться к новым условиям, как это он уже с успехом продемонстрировал в прошлом году.


 

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 января 2016 года:

 

Фото: riarealty.ru
 

Распределение спроса по типам квартир в декабре 2015 года: