Подмосковная «вторичка» уходит в пике?

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам апреля цены на жилую недвижимость на вторичном рынке Московской области продолжили снижаться. Так, по состоянию на 1 мая средняя цена квадратного метра уменьшилась на 1933 руб. или 2.43%. На начало мая усредненная стоимость «квадрата» подмосковной «вторички» составила 79498 рублей.

Как и предполагали эксперты КР «Мегаполис-Сервис», в апреле 2015 года снижение цен на рынке вторичного жилья Подмосковья усилилось. По сравнению с мартом, падение составило порядка 1,4 %. И дальнейшие прогнозы в этом направлении пока не утешительные для продавцов. И это не смотря на то, что количество объектов, которые находятся в прайс-листах риэлторских компаний, по итогам апреля увеличилось до рекордных показателей с начала года. Если сравнивать с прошлым годом, то количество объектов, находящихся на рынке в апреле-2015, вполне сопоставимо с цифрами весны-2014.

- Рынок ведет себя вполне предсказуемо. Объектов выходит на рынок как и в 2014 году, а спрос сейчас ниже на 30-40 %. Результат - затоваривание рынка и усиление падения рублевых цен. В апреле они снизились на 2,5 %, а в мае, скорее всего, падение устремиться к цифрам в 3-5 %, - считает президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»  Сергей Власенко.

В то же время количество новых объектов, выставленных на продажу в апреле месяце, по сравнению с мартом уменьшилось на 6 %. Худшие цифры были зафиксированы только в январе 2015 года.

По словам генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Павловский Посад Ильи Степанищева,  снижение уровня выхода на рынок новых объектов связано с нежеланием клиентов «падать в цене», а именно это продавцам жилья приходилось делать в течение последних нескольких месяцев. «Люди видят, что какая-то активность на рынке недвижимости присутствует, у кого-то из знакомых квартиры даже продаются, поэтому стали занимать выжидательную позицию и перестали следовать за тенденциями рынка, который диктует снижение цен. Как долго это продлиться, предсказать сложно, но начало затоваривания рынка очевидно. Поэтому не вижу причин для повышения цен на «вторичку» в Подмосковье как минимум на ближайшие два месяца. Что же касается продавцов квартир, то пусть через месяц, но им все равно придется уступить покупателям. Так что тем клиентам, которым нужно продать жилье на «вторичке» срочно, посоветовал бы сделать это как можно быстрее, так как в начале лета им придется увеличивать дисконт», - отмечает Илья Степанищев.

Замечание эксперта относительно того, что клиенты видят активность на рынке вторичного жилья, небезосновательны и подтверждаются цифрами. Так, в апреле на рынке «вторички» в Московской области зафиксировано рекордное количество сделок с начала 2015 года, но эти показатели все равно не дотягивают даже до среднего уровня сделок по итогам минувшего года. В то же время наметилась новая тенденция, связанная с количеством внесенных авансов. В апреле клиентами их было внесено меньше, чем в любом из месяцев с начала года. С учетом того количества выходных, которое отгуляла страна, цифры по количеству сделок в мае могут снизиться и весьма существенно.

Несмотря на общее снижение цен, рынок вторичной недвижимости Подмосковья все еще ведет себя разнонаправлено. Так, в некоторых городах зафиксирован небольшой рост цен, который, как правило, не превышает 1 %. Что же касается отдельных населенных пунктов из дальнего Подмосковья, то здесь события на локальных рынках отстают от общих тенденций с лагом на несколько месяцев. К примеру, в Рошале цены на вторичное жилье только-только стабилизировались и наметилось их некоторое снижение.

По словам Ольги Семиковой, руководителя отдела продаж АН «Мегаполис-Сервис» г. Рошаль, в этом подмосковном городе, как, впрочем, и в соседней Шатуре, «продажи квартир на вторичном рынке встали, существенно уменьшилось количество звонков, нет ипотечников». Собственники все еще пытаются выставлять завышенные цены на жилье.

- Условно говоря, если до ноября месяца прошлого года 2-комнатную квартиру можно было купить за 1 млн. рублей, то после всей этой истерии со скачком курса валют ее цена до сих пор составляет 1 400 тыс. рублей. И в прежние годы, когда были подобные скачки курса валют, люди вели себя также: скупали все, на что хватало денег. И сейчас сложилась ситуация, что те, у кого остались накопления и кто не поддался панике, с учетом возросших за это время цен, не могут позволить себе купить жилье, а собственники только начинают подходить к осознанию того, что ценовую политику надо пересматривать. И то, что по сравнению с мартом средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в Рошале все-таки сдвинулись в сторону снижения, внушает пусть небольшой, но все-таки оптимизм в плане того, что локальный рынок постепенно станет проявлять активность, - говорит Ольга Семикова.

Снижение процентных ипотечных ставок на рынке первичного жилья в апреле 2015 года ни чуть не помогло рынку жилья вторичного, где в Подмосковье по-прежнему «правят бал» альтернативные сделки. Так, за последний месяц доля сделок с привлечением ипотечных средств уменьшилась еще на 5 %. В этом отношении дела шли хуже только в феврале. По словам Юрия Журина, руководителя АН «Новосел», партнера КР «Мегаполис-Сервис», офисы которого работают в Ступино и Кашире, предпосылок к резкому увеличению количества ипотечных сделок по-прежнему нет, да и откуда им взяться, если государство озаботилось лишь проблемами строительной отрасли и первичного рынка жилья, оставив участников рынка «вторички» наедине со своими проблемами.

Резюмируя выше сказанное, президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко подчеркнул, что, по количеству сделок на рынке вторичного жилья май, с учетом спада авансов в апреле, будет худшим месяцем для риэлторов в 2015 году, а дальнейшее снижение цен в этом сегменте неизбежно и только будет усиливаться.

Относительно структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья можно отметить, что по-прежнему продолжилась тенденция снижения популярности на рынке 1-2-комнатных квартир улучшенной планировки. Так, в апреле их совокупные продажи составили 35,7 %, что 8,3 % меньше аналогичных показателей за март. А ведь еще несколько месяцев назад на долю «однушек» и «двушек» улучшенной планировки приходилось более 50 % продаж на рынке «вторички». Зато теперь на цифру в 49,5 % совокупных продаж вышли 1- и 2-комнатные «хрущевки».

Что касается продаж 3-комнатных квартир, то в апреле количество проданных «трешек» улучшенной планировки и «трешек»-«хрущевок» сравнялось – в каждой из этих категорий было продано по 5,3 % квартир от общего объема продаж. И последнее. Продажи комнат по итогам апреля выросли на 2 % и составили 4,2 % от доли рынка «вторички». И это лучший показатель с начала 2015 года.

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 мая 2015 года:

Распределение спроса по типам квартир в марте 2015 года: