Падение курса рубля в июле заставило понервничать покупателей и продавцов подмосковной «вторички»

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам июля цены на жилье на вторичном рынке Московской области продолжили снижение. Однако в отличие от прошлого месяца, когда средняя цена ушла в минус на 1,31 %, по состоянию на 1 августа эта цифра составила всего 0,59 %. Таким образом, за июль средняя цена квадратного метра подмосковной «вторички» составила 75578 рублей, что всего лишь на 468 рублей меньше, чем в июне.

Что это, цены на вторичное жилье стабилизируются? Или, может быть, покупателей подхлестнуло очередное падение рубля по отношению к основным валютам? Объяснение здесь простое, считает президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»  Сергей Власенко:

- На рынке присутствует неопределенность, в первую очередь это касается ощущения дна кризиса. У многих уже появилась надежда, что эта точка пройдена. К тому же очередное ослабление рубля в июле нервировало как продавцов, так и покупателей. В этой ситуации продавцы, понимая, что рубль может еще больше обесцениться, пытались эти риски заложить в цену объекта. Покупатели же активизировались: тренд падения цен весны - начала лета в конце июля стал уже не столь очевиден. Все это, по идее, должно стимулировать спрос. Однако рынок по-прежнему трудно предсказуем. К тому же ипотека на вторичке сейчас стала малодоступной и совершенно невыгодной, несмотря на снижение ставок. Сегодня проще брать жилье в аренду, чем оформлять ипотечный займ.

В июле количество квартир, вышедших на рынок, по сравнению с июнем, снизилось на 9,3 %. В то же время общее количество объектов вторичного рынка, которые выставлены на продажу, увеличилось за июль на 5,8%. Видимо, сказался тот объем непроданных объектов, которые были выставлены на рынок ранее. В целом же так много объектов на рынке за последние полтора года было зафиксировано лишь в сентябре 2014 года. Поэтому говорить о смене тренда и о том, что «вторичка» скоро станет дорожать, не приходится и максимальное затоваривание рынка здесь является основным аргументом, так что тенденция снижения цены еще какое-то время продолжится. А июльские показатели с символическим снижением цены во многом связаны с серьезным ослаблением рубля.

- Полагаю, что как минимум до октября, а может быть и дольше, снижение цен на «вторичке» будет продолжаться, – считает генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Ногинск Олег Контио. – По сути, многие продавцы живут в своих фантазиях и не понимают, что их жилье на сегодняшний день столько не стоит. Они рассчитывают, что рано или поздно кризис закончится, а значит и получат за свою квартиру столько, сколько хотят. Однако дело здесь совсем не в кризисе, а в том, что живем мы теперь в новой экономической реальности, в которой не приходится говорить и о падении спроса в связи с сезонным фактором. Очевидно, что у людей попросту нет денег. Поэтому на рынке подмосковной «вторички» правит бал альтернатива, на долю которой приходится большая часть сделок. Те же покупатели, у которых есть наличные деньги, подбирают себе жилье весьма тщательно и не спеша, благо выбор огромен. К тому же продавцы, которые остро нуждаются в деньгах, как правило, не питают иллюзий и весьма охотно идут на уступки.

Любопытно, что по итогам июля количество сделок с привлечением ипотечных кредитов составило всего 17,4 %, что 12,1 % меньше, чем было зафиксировано в июне. Это своеобразный антирекорд последних лет. Перебит даже февраль нынешнего года, когда количество ипотечных сделок составило 23,9 %. Напомним, что летом прошлого года количество сделок на вторичном рынке Московской области с использованием заемных ипотечных средств колебалось в пределах от 40,4 до 45 %.

- Во многом причина падения популярности ипотеки на «вторичке» связана с участившимися отказами со стороны банков, - комментирует ситуацию генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи Вера Ларионова. – Очевидно, что покупатели с ипотекой сейчас сосредоточены на первичном рынке, где продажи стимулируются, в том числе, и субсидией со стороны государства. Вот и получается, что новостройки продаются хорошо, а продажи «вторички» практически застряли и сделки здесь проводятся лишь с «живыми» деньгами или благодаря доплатам при альтернативных сделках. Хотя при продажах новостроек есть отдельные нюансы. Так, один из застройщиков в нашем городе, у которого те самые продажи шли хорошо, решил на этой волне повысить цены, в результате спрос на его объекты катастрофически снизился и теперь он вынужден делать огромные скидки. Те же застройщики, которые не впали в эйфорию и не стали повышать цены, реализуют свои объекты достаточно успешно. Что же касается вторичного рынка, то и на нем не все однозначно. Да, выбор квартир в Мытищах сейчас огромен, рынок перенасыщен объектами, но я не припомню, чтобы складывалась такая ситуация, когда, к примеру, продавец готов был расстаться с хорошей 4-комнатной квартирой меньше чем за 5 млн. рублей и интерес к объекту при этом полностью отсутствовал. А ведь еще совсем недавно некоторые продавцы в Мытищах пытались продать в этой ценовой категории отдельные 2-комнатные квартиры.

Еще несколько июльских цифр. Количество сделок в этом месяце по сравнению с июнем выросло на 9,3 %, а количество внесенных авансов – на 7,2 %. В какой-то степени можно говорить о том, что рынок все-таки потихоньку начинает стабилизироваться. Напомним, что минимальное количество сделок в 2015 году было зафиксировано в мае, а авансов – в январе и апреле. Подтверждает эту тенденцию и генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Орехово-Зуево Андрей Плавский:

- У меня на стене висят графики, которые мы выстраиваем по нашему локальному рынку уже не первый год. Согласно им, в июне и июле уровень спроса действительно стабилизировался, особенно в сравнении с майскими показателями. Тем не менее предположу, что тенденция снижения средней цены предложения по-прежнему сохранится. О реальной цене сделок, которые заметно ниже цены предложения, я уже не говорю. Также начался процесс стабилизации числа объектов, которые находятся на рынке, однако затоваривание рынка при этом по-прежнему налицо. В Орехово-Зуево наибольший интерес покупатели проявляют к дешевым объектам, хотя не обходится и без исключений. К примеру, выставленная на продажу 3-комнатная квартира за 1,8 млн. руб. так и не нашла своего покупателя, хотя ее аналоги пытаются продать в ценовом диапазоне от 2 млн. рублей. Если же говорить об ипотеке, то уровень отказов у нас не высок. Другой вопрос, что и количество желающих оформить ипотечный кредит тоже находится на самой нижней отметке в сравнении с прошлыми годами. В целом же, в июле игрокам рынка «пощекотало» нервы достаточно сильное ослабление рубля. Многих из числа тех, кто еще раздумывал, это подтолкнуло к скорейшему принятию решения, однако в последние дни на рынке воцарилось затишье. Может быть, в сентябре, когда у большинства людей закончатся отпуска, активность возобновится, но рассчитывать на сезонный фактор в данных экономических условиях не приходится.

Относительно структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья, по итогам июля доля 1- и 2-комнатных квартир улучшенной планировки составила 39,5 % против 44,9% в июне. Доля 1- и 2-комнатных «хрущевок» на рынке также составила 39,5 %. Напомним, что в июне эта цифра равнялась 37,2%. Таким образом, совокупная доля 1- и 2-комнатных квартир улучшенной планировки и «хрущевок» сравнялась. Что касается 3-комнатных квартир, то на их долю пришлось 13,9 % рынка. Это примерно соответствует показателям июня с той лишь разницей, что в июле резко сместился спрос в пользу 3-комнатных квартир улучшенной планировки, которых было продано 11,6 % от доли рынка. И, наконец, количество проданных комнат в июле составило 7,1 %, что на 3,3 % больше, чем было в предыдущем месяце.

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 августа 2015 года:

Распределение спроса по типам квартир в июле 2015 года:

Фото megapol.ru