На сегодняшний день в Подмосковье формируется новая тенденция застройки: загородное жилье класса «Элит» и, ставшие уже привычными коттеджные поселки среднего ценового класса, постепенно вытесняют малоэтажные многоквартирные дома.
Формат жилых комплексов из домов малой этажности на рынке недвижимости столичного региона появился около 5 лет назад. Эксперты загородного сегмента рынка отмечают, что подобные комплексы появились на волне кризиса в 2008 г. из-за изменения спроса на рынке загородного жилья Подмосковья, и сейчас именно они формируют современный пригород столицы.
Что представляет собой МЖК
Активное освоение этого сегмента началось как раз в послекризисный период. Этот формат загородного жилья стал интересен, в том числе, и крупным застройщикам – в рамках как мультиформатных комплексов жилья, так и моноформатных. По мнению участников загородного сегмента, снижение спроса на дома коттеджного типа заставило риэлторов подкорректировать свои старые проекты под малоэтажное жилье или мультиформатные поселки. Падение спроса на загородное жилье в последнее время провоцирует увеличение объемов строительства малоэтажных комплексов жилья (МЖК), и они постепенно вытесняют поселки коттеджного типа из ближнего Подмосковья.
«В последнюю пятилетку количество жилых малоэтажных проектов по Московской области увеличилось более чем в 6,5 раз, а общий объем предложения вырос более чем в 10, – подмечает К. Ковалев управляющий партнер компании Blackwood. – Такой формат жилья вполне может стать достойной и доступной альтернативой многоэтажным архитектурным проектам. В условиях стабильного спроса среди покупателей увеличивается и интерес риэлторов к освоению земельных участков под строительство жилых малоэтажных домов».
На рынке нет четкого понимания такого термина, как малоэтажное многоквартирное жилье, т.к. этот формат недвижимости еще только формируется, поэтому каждый участник рынка подразумевает под этим понятием что-то свое. Кто-то относит к малоэтажному жилью частные дома или многоквартирные здания до 6 этажей. Но, согласно нашему законодательству, понятие «малоэтажное жилье» подразумевает индивидуальные жилые дома или же многоквартирные жилые здения не выше трех этажей.
«МЖК уже оформились в отдельный формат новостроек и обладают вполне понятными жилищными характеристиками – это 3-5-этажные здания с 1-, 2-, 3- и реже 4-комнатными квартирами городского типа, находящиеся недалеко от Москвы и пригодные для постоянного проживания. Объемы строительства одного проекта на рынке МЖК составляет 5-100 тыс. м. кв.», – поясняет Д. Бобков, который является руководителем аналитического центра риэлтерской компании «ОПИН».
«Пожалуй, наиболее востребованным покупателями жильем на сегодняшний день в сегменте загородной недвижимости являются мультиформатные комплексы. Они включают жилье различных видов: таунхаусы, коттеджи и многоквартирные дома. Причем последний вид жилой недвижимости обычно имеет от 4 до 6 этажей, т.е. формально не может считаться малоэтажной застройкой. Но несмотря на это, практика, которая сложилась на рынке, позволяет позиционировать их именно как малоэтажные», – отмечает М. Котова, партнер, исп. директор международной консалтинговой компании Knight Frank Russia & CIS.
Как развивается строительство МЖК в пригороде
Т.к. в данное время нет определенной классификации МЖК, данные, имеющиеся у консультантов и риэлторов, расходятся. По экспертной оценке, на территории области реализуются квартиры в 50-70 МЖК, при этом общие объемы предложения составляют примерно 8-9 тыс. квартир.
Участники рынка едины во мнении, что большая часть представленных малоэтажных проектов вполне обоснованно специалисты относят к категории доступного жилья классов «Комфорт» и «Эконом». «В общем объеме активного предложения рынка на долю квартир в домах «Комфорт» и «Эконом» классов приходятся примерно равные части. Большее количество МЖК наблюдается на западе Подмосковья, здесь присутствует и наибольший объем предложения – около 40-45% от всего количества», – сообщает К. Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
«Наибольшее количество таких жилых комплексов сосредоточено в Истринском, Красногорском и Одинцовском районах области. При этом основные объемы строящегося в Подмосковье малоэтажного жилья (около 80% от общего объема) специалисты рынка относят к категории «Комфорт» и «Эконом» классам. Хотя имеются и объекты класса «Бизнес» или «Элит», – прокомментировала ситуацию А. Соколова, директор отдела консалтинга и аналитики в компании «Метриум Групп».
В тройку лидеров входят те направления, где малоэтажное строительство уже можно считать традиционным. Это обуславливается транспортной доступностью и развитостью внутренней инфраструктуры этих районов. «На Новорижском шоссе около 40% свежего предложения отводится мультиформатным малоэтажным проектам. Такая тенденция сложилась потому, что это направление постепенно смещается в сторону бизнес-сегмента», – говорит М. Котова.
Малоэтажная жилая застройка в Московской области становится прямым конкурентом новых панельных домов, т.к. вполне сопоставима с ними по скорости строительства и ценам. Однако, как считает Д. Бобков, она зачастую более конструктивна, имеет небольшую этажность и более продуманную концепцию, интересные планировочные решения и площади квартир, поэтому-то на данный момент спрос на МЖК и превышает спрос на жилье в панельных многоэтажках аналогичных по расположению.
Объяснить интерес риэлторов к мультиформатным МЖК, которые сочетают сразу несколько привлекательных характеристик, можно несколькими факторами, а конкретно: диверсификацией существующего предложения, увеличением плотности жилой застройки за счет строительства многоквартирных домов и пр. Покупателей же в этом сегменте, прежде всего, привлекает развитая инфраструктура, считает М. Котова.
Стоимость квартир в МЖК
Средний ценовой показатель за 1 м. кв. в малоэтажках «Бизнес» и «Эконом» классов в ближайшем Подмосковье варьируется в диапазоне 70-130 тыс. руб. По последним данным специалистов компании Blackwood, собранным на конец июня текущего года, средний ценовой показатель на жилье в малоэтажных домах составил 61 960 руб. за «квадрат». Жилье в комплексах класса «Эконом» можно купить в среднем за 60 200 руб./м. кв., класса «Комфорт» – 63 900 руб./м.кв.
В предложении данного сегмента преобладают квартиры малой площади и, имеющие менее привлекательное местоположение, в отличие от проектов средне- и многоэтажной застройки. Поэтому основное предложение в сегменте МЖК сосредоточено в ценовом диапазоне до 4 млн. руб. – около 80% общего количества лотов на рынке, сообщает компания Blackwood.
Как пояснил Д. Бобков, здесь влияние на ценообразование оказывают следующие критерии:
- удаленность населенного пункта от МКАД,
- пропускная способность ближайших шоссе,
- этап строительства,
- качественные характеристики самого проекта (концепция, городская и собственная инфраструктура).
По оценкам различных специалистов, средний ценовой показатель предложения в МЖК несколько ниже, чем аналогичная цифра в проектах много- и среднеэтажного строительства – на 15-20% в среднем.
По мнению Д. Бобкова, ежегодно предложение в сегменте малоэтажных жилых комплексов увеличивается на 25-30%. Данный сегмент рынка очень привлекателен для инвесторов, т.к. цены на жилье в подобных проектах растут почти также как и в обычных новостройках – на 25-30%.
Перспективы малоэтажного строительства
Сегодня данный сегмент довольно активно развивается, и, вероятнее всего, такая тенденция сохранится и в будущем.
По данным компании Blackwood, объемы уже заявленного строительства составят 0,6 млн. м. кв. «Число возводимых МЖК увеличивается с каждым годом, география их расположения стремительно расширяется, а спрос становится более стабильным. В таких условиях возрастает вероятность роста объемов малоэтажного строительства и увеличение числа подобных проектов на территории Московской области», – прокомментировал К. Ковалев.
«Россияне оценили все преимущества проживания в МЖК, а компании-застройщики, уловив настроения рынка, стремятся удовлетворить этот спрос. Это дает основания думать, что данный сегмент непременно будет активно развиваться в дальнейшем», – спрогнозировала А. Соколова.
Как показал опыт других государств, развитие малоэтажного строительства в пригородах – наиболее удобный во всех отношениях вариант жилья, как в социальном и психологическом, так и прочих, отмечает М. Котова.
По оценкам экспертов, которых удалось опросить редакции «РБК-недвижимость», развитию в сфере малоэтажного жилого строительства способствует сразу несколько факторов. Во-первых, спад спроса в сегменте загородной недвижимости (таунхаусы и коттеджи). Помимо прочего, стоимость такого жилья независимо от класса малоэтажного дома будет более приемлемой, чем в сегменте привычных загородных проектов. Эксперты рынка отмечают, что власти Подмосковья всецело поддерживают именно строительство МЖК, т.к. именно жилье такого формата обеспечивает малую нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру. В формате многоквартирного жилья с малым количеством этажей покупателей привлекает уединенность проживания и малое число соседей.
«Риэлторов «малоэтажка» привлекает возможностью эффективного использования земель, хорошими темпами строительства, и, соответственно, быстрой продажей квартир», – считает М. Котова.
«Спрос на МЖК постоянно растет, т.к. такой формат жилья сочетает в себе преимущества городской и загородной жизни: уединение, экология, просторные общественные пространства, организованные с учетом всех принципов урбанизма. По имеющимся у нас данным, доля предложения в сегменте МЖК под конец года может вернуться к показателю 30% от общего числа экспонируемых объектов на первичном рынке Подмосковья», – обещает Д. Бобков.
