Для начала следует уточнить некоторые термины. Под понятием «новостройка» риэлторы подразумевают не новый или недавно построенный дом, а здания, которые еще находятся на различных стадиях строительства. Квартиры в таком доме продается, но жить в них до сдачи дома в эксплуатацию будет невозможно. Все остальные виды жилья представляют собой вторичный фонд, даже, если это новый дом, который был сдан совсем недавно. Квартиры в таких домах зачастую уже были в собственности, а значит, имеют свою юридическую историю.
Чтобы начать говорить о плюсах и минусах приобретения квартиры в новостройке, нужно провести сравнительный анализ жилья первичного и вторичного рынка.
Вторичка или новострой
Главным преимуществом приобретения квартиры вторичного фонда считается минимальный риск купить жилье, права на которое могут быть оспорены бывшими владельцами. Такие сделки гарантируются законом передачи прав собственности от одного собственника к другому, причем право это возникает у нового владельца автоматически после государственной перерегистрации приобретенного жилья.
А вот недостатком объектов вторичного рынка является их низкая ликвидность: устаревающие коммуникации, ветхость дома, неудобная планировка и отсутствие возможности ее проведения, отсутствие оборудованных парковочных мест во дворе, социальная разность жильцов. Отрицательно влияют на стоимость такого жилья и не всегда удачное положение дома, затрудненный проезд транспорта, отсутствие облагороженной придомовой территории и прочие мелкие недостатки, которые в итоге складывают общую картину.
Кроме прочего, банковские структуры охотнее оформляют кредиты именно на новое жилье, чем на квартиры в стареющих домах (чем больше возраст постройки, тем меньше шансов взять квартиру в ней в ипотеку). А вот квартиры в строящихся домах, напротив, имеют целый ряд дополнительных достоинств.
Прежде всего, такие квартиры имеют современную планировку (просторную кухню, удобно расположенные комнаты) или широкие возможности для проведения полной перепланировки жилья без получения разрешения в государственных структурах. В таком жилье можно экспериментировать с дизайном и внутренней отделкой помещений. Современные новостройки оснащаются новейшими инженерными и коммуникационными системами, а ближайший микрорайон имеет удобную и хорошо развитую инфраструктуру. Строящиеся жилкомплексы на уровне проекта подразумевают наличие детских садов, аптек, школ, магазинов, парковочных площадей, поликлиники и прочих социально-бытовых объектов, которые находятся вблизи жилого массива. Активно обустраиваются придомовые территории, и обеспечивается удобное транспортное сообщение.
Привлекает покупателей еще и то, что квартиры в новостройках имеют чистую юридическую историю, или, как принято говорить в среде риэлторов, «первые руки». Для тех, кто увлекается экстрасенсорикой, дополнительным плюсом будет и нетронутая энергетика нового жилья.
Ниже стоимость, и хорошая возможность экономии
Главное же преимущество покупки жилья на предварительных этапах строительства ‒ дешевизна. Полноценная рыночная цена на новые квартиры формируется уже только после сдачи дома в эксплуатацию, и со временем эта цена только растет, превышая номинальную стоимость даже вторичного жилья.
Но экономия при покупке вторичного жилья несколько надуманная, нежели реальная, ведь вам придется еще и вложиться в ремонт. Ведь каждый соискатель, покупая квартиру, обязательно будет делать ремонт под себя и свой вкусовые предпочтения.
В строящемся доме этих проблем не возникнет. Ведь вы можете оговорить планировку с застройщиком и с ним же договориться о ведении косметических ремонтных работ. В новом жилье не возникнет необходимости замены коммуникаций, что будет несколько дешевле и быстрее, чем капитальный ремонт во вторичке.
Еще одна возможность сэкономить: строящаяся квартира будет оснащена современными приборами учета тепла, воды и газа, а во вторичном жилье обычно все эти приборы устанавливаются самостоятельно собственником за его счет.
Если средств недостаточно, можно выбрать квартиру в новостройке «эконом» класса с базовой «социальной» отделкой внутренних помещений под ключ. Такой вид жилья востребован среди граждан с низким уровнем дохода, которые не могут себе позволить покупку более дорогостоящего жилья. Вложившись в видимую дешевизну вторички, у этих слоев населения уже не хватает средств на проведение нормального ремонта. В случае с новой квартирой с «социальной» отделкой, эти вопросы даже не встают.
Также не стоит забывать и о том, что новое жилье подразумевает использование современных и передовых технологий строительства и застройки жилмассивов. В новых районах и домах подрядчики стремятся создать комфортную среду для проживания, которая нередко включает в себя, помимо вышеперечисленных достоинств, подземные парковки, индивидуальное отопление, охрану придомовой территории и длительные сроки эксплуатации зданий. Причем все эти удобства в итоге позволят накинуть стоимость квартиры, в случае, если вы решите ее продавать.
Преимущества прохождения процедур
Самое важное и существенное преимущество квартир в новостройке ‒ отсутствие необходимости проверять юридическую чистоту сделки. Довольно часто случается, что при покупке вторичного жилья, со временем оказывается, что на него объявляются дополнительные претенденты. Покупая жилье в новостройке, подобные ситуации исключены.
Также следует знать, что при приобретении жилья в новом доме, вы принимаете участие в долевом строительстве всего дома. Подобные инвестиции защищаются Федеральным законом № 214, а так как соглашение о долевом участии проходит регистрацию в региональном управлении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. Это гарантирует защиту нового собственника от вторичной продажи одного и того же жилья.
Не менее важный момент. Во вторичном сегменте рынка конкурируют готовые квартиры старой постройки, а в первичном ‒ только объекты в новых домах. Следовательно, соискатели имеют больше возможностей для подбора. Не устроит одна квартира, можно будет подобрать аналогичную в этом же доме (например, выбрать вид из окон или другой этаж) или же вовсе подбирать квартиру в доме другого застройщика.
Выбираем риэлтора правильно
Предварительно выясните, с какими риэлтерскими компаниями работает застройщик и работает ли вообще. Если агентства постоянно меняются, то это не очень хорошо характеризует и застройщика. Добросовестные застройщики предпочитают заключать долгосрочные договора с одной компанией-реализатором. При таких обстоятельствах и застройщик, и компания-посредник заинтересованы в эффективности рекламной кампании новостройки. Эта мера позволяет задать хороший темп продаж и будет способствовать положительной динамике процесса строительства. Покупателю это знать просто необходимо. Вполне понятно, почему больше доверия соискатели испытывают к тем застройщикам, которые быстро выполняют возложенные на себя обязательства и соблюдают график.
Достаточно просто проверить и уровень профессионализма риэлтора. Поскольку покупатель зачастую интересуется не конкретной квартирой, а набором ее параметров (метраж, количество комнат, этаж и положение и т.д.), опытный риэлтор достаточно быстро сможет подобрать вариант, максимально удовлетворяющий требования клиента.
Причем риэлтор еще и выступает гарантом отсутствия юридических проблем при бронировании или постановке данного объекта в резерв. Понятно, что у покупателя должно остаться время на проведение оценки подобранного варианта, и грамотный посредник учтет это и обеспечит такую возможность своему клиенту. Причем купить эту квартиру в течение этого срока другим претендентам будет нельзя.
И наконец…
Сегодня средства массовой информации переполнены сообщениями о случаях частого мошенничества с недвижимостью и обманутых покупателях. Как выбрать компанию, которая окажется добросовестной и порядочной? Любые операции с жилой недвижимостью ‒ это всегда предполагает риск, ведь мошенники постоянно совершенствуют существующие схемы и даже придумывают новые. Поэтому выбирать агентство следует с проведения информационного анализа: чтения отзывов, сбор сведений об успешных сделках и пр. Выбирайте только те компании, которые заключили с застройщиками официальный договор и довольно давно. Обычно, это наиболее крупное и известное в регионе агентство, с хорошей репутацией.
