Новое правительство г. Москвы продолжает освобождаться от непрофильных активов, которые накопились в казне за время правления Ю. Лужкова. Их продажа в 2014 году может пополнить бюджет столицы почти на 19 млрд. руб. По словам главы департамента муниципального имущества г. Москвы В. Ефимова, продажа Новоарбатских высоток-«книжек», на которые претендуют и китайские инвесторы, может стать одной из наиболее крупных сделок в этой сфере.
– Владимир Владимирович, поделитесь планами приватизации предприятий на 2014 г. Какие наиболее привлекательные для инвесторов пакеты акций будут выставлены на продажу?
– Что касается продажи акций, то мы руководствуемся тем, что юридически городские власти обязаны оставлять в собственности муниципалитета только те объекты и предприятия, которые стратегически важны для дальнейшего развития города, направлены на обеспечение нормальной жизнедеятельности или деятельность которых связана с оказанием государственных услуг.
Все остальные категории предприятий будут выставлены на аукцион. На сегодняшний день департамент подготовил к торгам примерно 30 различных пакетов акций таких предприятий. И до конца этого года мы планируем выставить еще порядка 15. Будут представлены миноритарные и контрольные пакеты акций, как крупных предприятий, так и достаточно небольших.
Есть в активе столичных властей и уже состоявшиеся продажи, такие как спорткомплекс «Олимпийский», реализация которого позволила заработать в казну 4,5 млрд. руб. Дата проведения аукциона переносилась нами несколько раз, происходило всестороннее общение с потенциальными инвесторами, и в конечном результате покупатель спорткомплекса был найден. Проработка вопроса с будущими инвесторами велась в рамках роуд-шоу и достаточно продолжительная экспозиция объекта способствовали появлению сразу нескольких реальных заявок на покупку.
Из перечня предложений, которые уже заявлены на торги, наиболее значимым считается пакет акций Московского трубозаготовительного комбината, стартовая цена которого несколько превышает 3 млрд. руб. Это активно функционирующее предприятие, и я считаю, что покупатель на него будет найден достаточно быстро.
Также в перечне присутствует «Ильинское подворье», в котором городу принадлежит 49% акций, а это достаточно крупный пакет. «Ильинское подворье» занимает часть Гостиного двора, где будущий инвестор сможет организовать гостиницу. На данное время гостиницы там нет, но есть все необходимые условия для ее создания.
Начальная стоимость – 1,2 млрд. руб. Мы считаем, что одним из заинтересованных в покупке лиц может выступать и сам держатель контрольного пакета.
– Какова ситуация с приватизацией различных объектов недвижимости?
– Сейчас перед нами стоит задача максимально распродать имущественные объекты малой площади, т.е. помещения размером 50-200 кв. м. Почему? Такие объекты наиболее востребованы под аренду, но требуют больших трудозатрат в процессе администрирования. Поэтому городу, как владельцу, будет выгоднее сдать в аренду одно помещение площадью в 500 м. кв., чем десяток помещений по 50 м. кв. Ведь нам гораздо удобнее будет отслеживать выполнение обязательств по одному соглашению, а не по десяти.
Поэтому наша инвестиционная политика базируется на принципе того, что помещения малых площадей мы выставляем на торги, а более обширные помещения предпочитаем сдавать в аренду.
– Какую прибыль планируется получить в этом году с приватизации?
– По сегодняшним данным от приватизации пакетов акций уже получено 4,7 млрд. руб. Приватизация недвижимости принесла вполне сопоставимую прибыль. К концу года мы надеемся удвоить эту цифру по той или иной статье. Вполне вероятно, что этот показатель может быть и больше, все будет зависеть от спроса.
– Раньше властями неоднократно выставлялись на продажу четыре торговые площадки, такие как Даниловский, Велозаводский, Кунцевский и Лефортовский рынки, но постоянно находились причины для перенесения торгов. Какие перспективы у этих объектов в дальнейшем?
– Ситуация, сложившаяся с этими объектами, такова. На аукционе был представлен только Даниловский рынок. Мы учли все замечания и предложения инвесторов и граждан, чтобы в ближайшее время переформатировать ГПЗУ и основные условия его продажи. Этот объект так и останется торговой площадкой – он будет отдан под крытый рынок. Наша же задача проследить, чтобы этот объект был сделан цивилизованно. ГЗК принято решение, что общая площадь будущего рынка будет около 12 000 м. кв. с просторной парковкой на 120 машиномест.
Площадь Лефортовского рынка была нами закреплена за метрополитеном. Т.к. рынок расположен в непосредственной близости от станции метро, такое решение позволит повлиять на дальнейшее развитие ТПУ. С целью продуктивного использования и развития данной территории было решено, что более целесообразно объединить ее, а не разбивать на отдельные участки, и потом думать, как получить максимальную инвестиционную прибыль с них. Этот объект может использоваться метрополитеном с целью извлечения дополнительной прибыли, или же его территории можно будет в дальнейшем приватизировать, привлекая частных инвесторов.
Относительно Кунцевского и Велозаводского рынка было принято следующее решение: осуществлять приватизацию посредством передачи этих площадей на баланс Объединенной энергетической компании. В перспективе ОЭК также сможет приватизировать торговые площади или же использовать их не в качестве основной своей деятельности, чтобы средства, полученные от этих активов, можно было инвестировать в основные виды деятельности.
– По каким причинам судьба этих объектов изменилась? Не было желающих приобрести их?
– Когда нами разрабатывался ГПЗУ на вышеуказанные площадки, строительство жилья не было предусмотрено и в первую очередь нам хотелось сохранить их целевое назначение в качестве торговых площадок для реализации продуктов питания, т.к. место здесь было уже прикормленное. Когда же начались встречи с инвесторами, стали поступать предложения увеличить количество ТЭПов или изменить их функционал. К нашему сожалению, то предложение, которое было наиболее приемлемо для города и горожан, интереса у инвесторов не вызвало.
– А как сложилась судьба с хозяйством Лужкова «Мосмедыньагропромом»?
– Этот актив важный и дорогой, но пока заинтересованных инвесторов не нашел. Поступали предложения от нескольких производителей молочной продукции разделить его на составляющие: блок переработки молочной продукции, отдельный блок сельского хозяйства. По нашему мнению, и администрация Калужской области нас поддержала в этом, следует сохранить целостность данного предприятия.
Сейчас решаем, как с ним поступить. Однозначно могу сказать, что нами не ставится задача усилить позиции столицы в сфере сельскохозяйственной продукции. Будем плотно работать с инвесторами, и вполне вероятно, что и с иностранными, по структуризации данной сделки и увеличению ее привлекательности, а также будем проводить анализ рынка и планировать продажу.
– И иностранные инвесторы заинтересованы?
– Да, несколько представителей зарубежных компаний интересовались этим объектом. Вся необходимая информация была им предоставлена нами, будем надеяться, что все получится.
– Еще в 2013 г. вами была объявлена готовность выведения 39 кинотеатров на торги с целью их реконструкции, но до сегодняшнего дня аукционы так и не были проведены. Когда же все-таки пройдут эти мероприятия?
– С данными объектами ситуация довольно неоднозначная. Есть кинотеатры, на которые уже выпущены ГПЗУ, направленные на прирост ТЭПов, иногда даже несколько раз, такие объекты более привлекательны с точки зрения вложений. И, конечно же, есть много желающих взяться за реализацию данных проектов.
Помимо прочих, в этом списке есть и такие кинотеатры, которые следует просто восстановить в уже существующих параметрах. По мнению многих предпринимателей, такие объекты менее привлекательны, хотя, несомненно, являются достаточно интересным инвестиционным проектом.
В наших же интересах решить проблемы с этими объектами. Если же просто взять и реализовать востребованные, то впоследствии мы будет достаточно долго избавляться от менее интересных. В итоге их стоимость снизится, а город понесет пусть косвенные, но убытки.
Нами уже объявлены торги небольшими лотами по четыре кинотеатра, и получили много откликов и вопросов от потенциальных инвесторов. Теперь думаю, что будем укрупнять лоты и выставлять их на торги как сеть, вполне пригодную для формирования торгово-развлекательных культурных центров. В итоге планируется продажа всех 39 кинотеатров 1-2 лотами. Стартовая стоимость этих лотов в сумме составит чуть более 10 млрд. руб.
Хочется добавить, что приватизация данных объектов подразумевает сохранение своей основной функции – кинопоказа, и там, где таковая не работает, подлежит восстановлению.
– Недавно просочилась информация о том, что предполагается продажа инвесторам домов-«книжек» на Новом Арбате, которые будут впоследствии перестроены в гостиницы.
– Действительно, такую возможность мы рассматриваем. Мэр г. Москвы С. Собянин говорил, что столица испытывает недостаток в области гостиничного фонда, и этот недостаток ощущается не только в рамках предстоящего чемпионата мира по футболу в 2018 г., но и с ежегодным приростом туристического потока.
Поэтому сейчас активно рассматривается вопрос о реализации трех таких высоток с уже готовым пакетом разрешительной документации на ведение реконструкционных работ с целью реорганизации этих зданий под гостиничные комплексы. Продавать эти объекты нами будут, вероятнее всего, по отдельности. В качестве заинтересованных лиц у нас имеются крупные операторы гостиничного бизнеса. К тому же мэр г. Москвы озвучил эту идею в ходе своего визита в Китай, и охарактеризовал ее, как потенциальное предложение к местным инвесторам.
Я предполагаю, что окончательное формирование пакета документов произойдет в ближайшие 2-3 месяца, и в случае, если будет принято окончательное решение, «книжки» будут выставлены нами на торги. Раньше мы не сможем этого сделать, т.к. объекты достаточно сложные и крупные.
– Какова дальнейшая судьба арендаторов, которые снимают там помещения сейчас?
– Новому владельцу предстоит решать эту задачу самостоятельно. В наших планах нет осуществления решения проблемы с расселением арендаторов из этих зданий, но обязательства по их договорам не будут нарушены. Т.к. действующее гражданское законодательство налагает на будущего собственника некоторые обременения, который он будет обязан соблюсти. Что же касается органов власти, которые расположены в этих зданиях, то они будут выведены.
– Какую сумму предполагается выручить за эти высотки?
– По предварительным данным, цена за одно здание колеблется в диапазоне 3-3,5 млрд. руб. учитывая и то, что эти объекты имеют достаточно много обременений. Если бы в них не было арендаторов, то их можно было бы оценить дороже.
– Муниципалитет сейчас активно взялся за развитие территории ВДНХ. Были там планы по различным инвестиционным контрактам, в частности, строительство гостиниц, на которые претендовали Г. Нисанов и З. Илиев.
– На сегодня этих планов уже нет. Г. Нисанов в ближайшее время должен завершить постройку крупнейшего океанариума в Европе, который строится на ВДНХ. Открытие этого проекта планируется осенью, как было обещано инвестором.
– Недавно властями столицы инвесторам был предложен новый механизм реконструкции исторических памятников – продажа таких объектов на аукционе с возможностью последующего их выкупа обратно. Какое количество объектов планируется внести в эту программу?
– На продажу с обратным опционом планируется выставить 4 объекта историко-культурного наследия – пер. Новокирочный, д. 5, ул. Сельскохозяйственная, д. 36, строение 2, и еще два объекта находится в разработке. На данный момент эти здания находятся на балансе ГУП «Московское имущество». Их приватизация будет проводиться посредством открытого аукциона, организованного Тендерным комитетом, с правом обратного выкупа в том случае, если в установленные сроки реставрация так и не будет проведена.
Объекты будут выставлены на торги с сопутствующей проектной документацией и жесткими сроками на проведение ремонтно-реставрационных работ. В случае несоблюдения условий, за городским предприятием остается право выкупа памятника по той стоимости, по которой он был продан на аукционе, без учета всех, понесенных инвестором затрат.
Выставляя на торги эти объекты, мы хотели бы увериться в том, что их действительно отреставрируют и восстановят, и в Москве не будут годами простаивать полуразвалившиеся здания. Объекты будут продаваться без земли, которая только отдается в аренду на сорок девять лет.
– Помимо реализации, инвесторы могут получить от вас объекты историко-культурного наследия в аренду на льготных условиях (программа «рубль за квадратный метр»).
– На данный момент мы реализовали двенадцать объектов, два из которых уже отреставрированы, реставрационные работы по третьему уже завершены, но официального открытия еще не было. В подготовительной стадии находится еще объектов.
Помимо памятников истории, программа льготной аренды «рубль за квадратный метр» распространяется на помещения, где могут быть размещены поликлиники шаговой доступности. Эта программа называется «Доктор рядом» и на сегодняшний день мы уже подписали 26 соглашений и еще 24 аукциона уже объявлено. К концу этого года мы будем стараться довести количество объектов под «Доктор рядом» до 100. Такая задача нами поставлена, но существуют сложности с подбором подходящих помещений, соответствующих требованиям по лицензированию.
По аналогичной программе реализации пойдут и детские дошкольные учреждения, а с недавнего времени и общеобразовательные школы. Все необходимые поправки к нормативно-правовым актам уже приняты, и несколько объектов уже на рассмотрении.
По итогам проведенных торгов можно сделать вывод, что спрос на аренду на льготных условиях достаточно высок. Я предполагаю, что после реализации определенного количества объектов, мы сделаем небольшую паузу и проверим, как эта программа работает и каковы отзывы населения на этот счет.
– Планируется ли расширение льготной аренды на какие-либо другие сферы, к примеру, социальные торговые объекты?
– Нет, не планируем. Лично мое мнение – любой торговый объект – это коммерческий вид деятельности. И соответственно, организация, получающая хорошую прибыль, должна работать в рынке.
– Каким образом вы боретесь с недобросовестными арендаторами, которые незаконно владеют помещениями или не платят арендную ставку?
– Всего за период чуть больше года нами были освобождены от незаконных арендаторов около 1000 помещений. Постепенно число освобождаемых объектов сокращается, не потому, что мы стали меньше работать в этом направлении, а потому, что их число уменьшается.
Подобной динамике способствует еще и то, что на сегодня мы совместно с ГУВД г. Москвы прорабатываем вопрос об открытии уголовного производства в отношении целого ряда юрлиц в части причинения вреда имуществу города. Я предполагаю, что будет мало желающих получить судимость за незаконное использование городской собственности.
Хочется отметить, что ситуация в таких случаях изменяется в лучшую сторону, в большинстве случаев предупреждения о выселении бывает достаточно, а арендаторы сами покидают помещения в установленные сроки. Сложность лишь в том, что есть осознание безвыходности ситуации. Ладно, если как раньше, 2 года шли судебные разбирательства, потом еще столько же времени уходило на исполнение решений суда, теперь же с момента выявления преступления до момента выселения арендатора проходит не больше месяца. Такая методика приносит совершенно другой результат.
– В такой «черный список» недобросовестных арендаторов, помимо настоящих мошенников, попадали разного рода благотворительные организации, которым в 2013 г. стало сложнее платить увеличенную арендную плату, которая составила 3,5 тыс. руб. за квадратный метр занимаемого помещения.
– Обычно в подобных ситуациях власти города идут навстречу и предоставляют помещения таким организациям безвозмездно. Но, к сожалению, существует ряд организаций и фондов, которые не имеют никакого отношения к благотворительной деятельности, но тоже претендуют на льготные условия аренды.
Вы должны понимать, что это столько вопрос удержания или роста арендных ставок, это прямая проблема эффективного использования помещений – какую деятельность ведет организация, на каком основании, почему городские власти должны за счет средств налогоплательщиков дотировать деятельность таких групп лиц, которые в лучшем случае обслуживают несколько десятков человек.
– В сложившихся макроэкономических условиях, когда против России массово вводятся санкции со стороны Запада, в курсы ключевых валют постоянно колеблются, вы не думаете начать снижать ставки, как это предпринималось в 2008 г. с целью поддержки малого бизнеса?
– Если речь идет о ставке в 3 550 руб., то эта цифра, по моему мнению, итак значительно ниже рыночных реалий. Если предприниматель не может платить ставку в 3 500 руб., то возникает вопрос в первую очередь об эффективности эксплуатации помещений, а во вторую, есть ли необходимость арендовать площадь такого размера.
Помимо прочего, утверждать, что такими ставками мы стараемся поддержать малый бизнес в городе, я не буду. Несомненно, это дает достаточный стимул для определенной категории городских арендаторов, но в масштабах города их не так уж и много.
Общее число помещений, занятых субъектами малого бизнеса, пока не превышает 10 000. И эта цифра постепенно сокращается, т.к. некоторые предприниматели выкупают эти помещения в соответствии с 159-ФЗ.
Здесь наблюдается достаточно положительная динамика: в начале года у нас было около 500 соглашений, на конец первого квартала эта цифра приблизилась к 750, а по итогам второго – у нас будет уже около 2 000 договоров купли/продажи, которые подписаны субъектами малой предпринимательской деятельности.
По материалам сайта: http://riarealty.ru/
