С 01 января 2014 года вступили в силу изменения в положения, закрепляющие отношения в сфере долевого участия в строительстве и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим были внесены изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также в Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (изменения внесены Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О товарных биржах и биржевой торговле" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), которые коснулись как самих застройщиков, так и участников долевого строительства.
В законодательные акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и кадастровый учет недвижимости, внесены изменения, связанные с введением обязательного страхования о гражданской ответственности застройщика. Согласно части 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (в редакции Закона N 294-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ.
При этом согласно части 3 статьи 7 Закона N 294-ФЗ действие положений статей 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу в том числе статьи 4 Закона N 294-ФЗ, то есть после 01.01.2014.
Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
С 2014 г. в договор участия в долевом строительстве должно быть обязательно включено условие, предусматривающее способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1. Поручительство банка;
2. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Если застройщик в качестве способа обеспечения своих обязательств выбирает поручительство банка, то он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также установленные законодательством сведения о банке. Среди них, в частности, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет; наличие уставного капитала не менее 200 миллионов рублей и пр.
Кроме того, увеличивается срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года (раньше - на шесть месяцев) больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Если же застройщик в качестве способа страхования гражданской ответственности выберет заключение договора страхования, то необходимо обратить внимание, что с 1 января 2014 г. к страховой организации, с которой можно заключить такой договор, предъявляются новые требования: осуществление страховой деятельности не менее пяти лет; наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей, и т.д.
Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков осуществляется на основании договора страхования, который может быть заключен по каждому объекту долевого строительства, в отношении которого членом общества заключается договор участия в долевом строительстве. Кроме того, договор страхования может быть заключен в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества заключен договор участия в долевом строительстве. Выплата страхового возмещения должна осуществляться не позднее тридцати дней с даты представления необходимых документов. Устанавливается порядок расчета выплаты, в который включаются показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации.
Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве осуществляется единым обществом взаимного страхования, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве. После ликвидации общества члены общества взаимного страхования застройщиков солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам общества по всем заключенным до ликвидации общества договорам страхования.
Министерством регионального развития РФ установлен порядок отбора учредителей общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. В частности, установлено, что извещение об отборе учредителей должно помещаться на официальном сайте Минрегиона России и в "Российской газете", срок отбора составляет 20 рабочих дней. Претенденты должны представить документы, подтверждающие их финансовую устойчивость и объем выполненных ими за последний год работ при строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков.
Специально уполномоченный государственный (контролирующий) орган имеет право ежеквартально запрашивать у застройщика бухгалтерскую отчетность (в том числе годовую), составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
В соответствии с поправками, внесенными в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривается создание реестра граждан, чьи права были нарушены застройщиками.
С 01 января 2014 г. в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены не только третьим лицом, но и участником строительства. Заявление о намерении погасить требования кредиторов направляется в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2014 г. вступают в силу изменения в ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которыми к заявлению о продлении срока действия разрешения на строительство, поданному застройщиком, привлекающим денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения или договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Таким образом, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору. Действие указанных положений распространяется на отношения, возникающие с 01 января 2014 г. Договор страхования или договор поручительства также в обязательном порядке представляется на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве, составленного и подписанного сторонами до 01.01.2014, но представленного на государственную регистрацию после 01.01.2014. Договор участия в долевом строительстве должен обязательно содержать условие, предусматривающее способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, а именно: поручительство банка либо страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. При этом необходимо помнить о новых требованиях, предъявляемых законодательством к страховым компаниям застройщиков. Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве осуществляется единым обществом взаимного страхования, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве.
