Цены на вторичное жилье в Подмосковье выросли за апрель почти на 2 %

По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», средняя цена квадратного метра подмосковной недвижимости по состоянию на 1 мая 2016 года составила 77506 руб., что на 1008 руб. больше, чем было месяцем ранее. Впервые с начала года усредненная стоимость жилья на вторичном рынке Московской области за месяц увеличилась на 1,82 %.

Напомним, что в марте «квадрат» подмосковной вторички увеличился в цене всего лишь на символические 0,05 %, а месяцем ранее – в феврале – прирост составил 0,16 %, что находилось в зоне математической погрешности. Таким образом, вторичное жилье в Московской области по итогам апреля впервые продемонстрировало серьезный рост в цене. По мнению экспертов КР «Мегаполис-Сервис», такой рост во многом связан с появлением целого ряда позитивных факторов и прогнозов в экономике страны. Это позволило игрокам рынка предположить, что худшие времена позади. Однако считать рост цен на подмосковную вторичку новым зарождающимся трендом пока преждевременно. И виной тому затоваривание вторичного рынка, которое началось с февраля 2016 года. И пусть за апрель количество объектов, выставленных на продажу на рынке вторичного жилья Московской области всего на 1 %, зато с 1 января этот прирост уже составил 6,4 %. Интересно, что за год с апреля 2015 года объем предложения на рынке подмосковной вторички вырос на 24,8 %.

Что же касается новых, впервые вышедших на рынок объектов, то и здесь поводов для оптимизма у людей, надеющихся на скорое повышение цен, немного. За последний месяц число новых лотов, по сравнению с мартом, увеличилось на 13,3 %. Все это дает основания полагать, что уже максимум до конца лета мы снова будем наблюдать небольшое снижение цены «квадрата». И произойдет это именно из-за затоваривания рынка на фоне продолжающегося снижения покупательской способности населения. А  информационные «вбросы» насчет возможного замораживания зарплат бюджетников способны только усугубить ситуацию.

По словам президента КР «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, «пробного скачка цен на подмосковную вторичку можно было ожидать, так как два месяца подряд рынок практически стоял на месте, хотя бы в плане изменения той же усредненной цены квадратного метра».

- К тому же внешняя коньюнктура для рынка с февраля складывается весьма оптимистично: здесь и усредненный рост цены на нефть, и укрепление рубля по отношению к доллару и евро с последующей стабилизацией, и прогнозы западных аналитиков о росте ВВП в 2017 году. На этом фоне позитива многие из игроков рынка решили, что все худшее уже позади, в том числе и в сегменте вторичного жилья. Так, в марте количество сделок с привлечением ипотечных средств впервые за полтора года составило 44,4 %. В апреле эта цифра уменьшилась  на 3,6 % и составила 40,8 %. А это свидетельствует о том, что покупатели недвижимости стали с оптимизмом и большей уверенностью в своих силах смотреть на будущее. Как мы помним. в разгар кризиса все происходило с точностью до наоборот и еще в июле 2015 года мы фиксировали полугодовой минимум по количеству ипотечных сделок на вторичном рынке, составивший 17,4 %. Однако все надежды на лучшее перечеркивает тренд затоваривания рынка. К тому же количество сделок в сегменте вторичного жилья по сравнению с мартом уменьшилось на 4,6 %. Предполагать, что в мае совершенных сделок будет больше, чем в апреле, хотя бы из-за долгих первомайских праздников. Как не стоит забывать и о том, что за май на рынок выйдут новые лоты, что только усугубит проблему затоваривания. Поэтому, если только ничего экстраординарного в экономике страны не произойдет, уже через 2 – максимум 3 месяца от роста цен на вторичное жилье в подмосковном регионе не останется и следа. И к осени, а может и чуть раньше, мы вновь будем говорить о снижении цен. А значит – и об увеличении дисконта со стороны продавцов, которые по итогам апреля стал самым скромным с начала года, составив в различных муниципалитетах Московской области от 2,5 до 4,5 %, - прогнозирует Сергей Власенко.

Эти слова подтверждает и генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи Вера Ларионова, по информации которой скидку в 5 % на вторичном рынке Мытищ покупателям получить практически невозможно.

- В отличие от других городов ближайшего Подмосковья, где в апреле фиксировался рост средней цены квадратного метра, в Мытищах она уменьшилась почти на 2,4 %. Но даже этот фактор не смог убедить продавцов установить дисконт на уровне 5 %, не говоря уж о 7 % и выше, что можно было наблюдать несколькими месяцами ранее. В то же время покупательский спрос в апреле у нас сместился в сектор недорогой недвижимости эконом-класса. В городе стали пользоваться популярностью комнаты, а в Мытищинском районе – 1-комнатные квартиры. При этом за 1,8 млн. руб. мы смогли подобрать нашему старому клиенту недвижимость, в сторону которой обратившись к нам в прошлом году он даже не смотрел. Поэтому думаю что люди, продавшие по какой-либо причине свою недвижимость еще 7-8 месяцев назад и оставшиеся с наличными деньгами поступили правильно, решив ожидать лучших предложений. Тем более что и рынок сегодня из-за затоваривания весьма привлекателен, во всяком случае в Мытищах. Хотя по утверждению коллег из других городов среднего и дальнего Подмосковья многие из них испытывают дефицит в хороших объектах по адекватной цене. И последнее, о чем я хотела бы сказать подводя итоги апреля, так это о возросшей роли партнерских продаж. К примеру, в прошлом месяце с помощью коллег из другого агентства мы смогли реализовать шикарную квартиру площадью 161 кв. м за 14 млн. руб., которая простояла на рынке ровно год. Знаю, что и коллегам по партнерству из Электростали благодаря партнерским продажам в апреле удалось реализовать элитную квартиру в Москве стоимостью 57 млн. руб., - комментирует Вера Ларионова.

О возобновившемся интересе к покупке комнат на рынке вторички и нежелании продавцов идти на серьезные скидки говорит и исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь Наталья Шорина.

- Действительно, в апреле комнаты в сравнении с остальными месяцами этого года пользовались в Электростали повышенным спросом. При этом продавцы наиболее популярных на рынке 1- и 2-комнатных квартир с большой неохотой соглашались на дисконт, который не превышал 100 тыс. руб. при среднем чеке в этом сегменте в 1,8-2,4 млн. руб. Что касается активности покупателей, то она в апреле осталась на уровне марта, хотя авансов было заключено больше предыдущего месяца, а сделок меньше, чем в марте. При этом небольшое снижение количества сделок не сказалось на валовой выручке. По моим прогнозам, уровень спроса в мае также вряд ли превысит апрельский показатель.

И последнее – о структуре спроса. На вторичном рынке недвижимости Московской области объем продаж комнат составил 5.8 % от общей доли сделок, что на 3,9 % больше, чем в апреле. Лидерами продаж, как и раньше, остаются 1-комнатные квартиры, на долю которых пришлось 44,7 % рынка. Доля 2-комнатных квартир – «хрущевок» и улучшенной планировки – в апреле составила 36,9 %. А количество реализованных 3-комнатных – 12,6 %, что на 5,9 % меньше. Чем было в марте.

Резюмируя вышесказанное, в мае-июне рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке Московской области может даже продолжиться, однако произойдет это в небольших пределах. Но при отсутствии покупательского спроса и продолжающемся затоваривании рынка тренд этот в нынешнем году так и останется краткосрочным.

Фото: megapol.ru

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 мая 2016 года:

Распределение спроса по типам квартир в апреле 2016 года: