Цены на подмосковную вторичку пошли вверх. Надолго ли?

По данным экспертов корпорации «Мегаполис-Сервис», на рынке вторичного жилья Московской области наметилась тенденция уменьшения предлагаемых к реализации объектов недвижимости. Так, по состоянию на 1 декабря объем предложения выставленных на продажу квартир составил на 3,6 % меньше, чем в сентябре, и на 2,3 % меньше, чем в октябре нынешнего года. В то же время количество сделок со вторичным жильем практически не изменилось и осталось на уровне сентября-октября.

Несмотря на небольшое уменьшение количества квартир, выставленных на продажу в ноябре на вторичном рынке, по сравнению с первыми двумя осенними месяцами общее их число соответствует аналогичным  показателям января, февраля и сентября 2014 года. В то же время количество авансов, внесенных за квартиры и комнаты в ноябре месяце, стало рекордным в уходящем году.

Вот уже второй месяц подряд на рынке «вторичного» жилья Московской области практически не пользуются спросом комнаты. Такая ситуация наблюдалась в нынешнем году лишь в мае. По сравнению с октябрем на 5 % «просели» продажи 3-комнатных квартир улучшенной планировки, что свидетельствует о том, что такое жилье не может быть полноценным средством для инвестиций в недвижимость.

Если говорить о доле сделок, проведенных с использованием ипотечного кредитования, то их стало на 1,7 % больше, чем в октябре. Напомним, что аналогичные показатели ноября 2013 года были всего лишь на 1,3 % больше ноября нынешнего года. Это лишнее подтверждение того, что процент сделок с ипотекой находится практически на одном и том же уровне и во время экономических потрясений основными игроками на рынке являются клиенты с наличными средствами.

По словам президента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергея Власенко, тот факт, что рубль по отношению к доллару упадет еще ниже, а цены на нефть практически обрушатся, для многих стал неприятным сюрпризом. Ведь были ожидания, что курс доллара стабилизировался, а первоначальная волна снижения рубля уже и так подтолкнула людей, у которых есть свободные рублевые накопления, на покупку жилья. И тот всплеск авансов,  что мы видим по итогам ноября, говорит не о потребности людей в приобретении недвижимости или каком-то отложенном спросе, а лишь свидетельствует о стремление спасти свои рублевые накопления от инфляции.

Опрошенные эксперты КР «Мегаполис-Сервис» единодушны в том, что за ноябрьским всплеском активности, обязательно последует спад. Расхождение во взглядах касается лишь сроков. Действительно, на рынке недвижимости есть понятие отложенный спрос, неоправданный спрос, а в данной ситуации спрос можно назвать ненормальным, но логичным в стремлении людей избавиться от рублевой наличности. За последние полгода цены за квадратный метр в рублях практически  не менялись, поэтому для тех, кто не успел купить валюту по старой цене, приобрести недвижимость сейчас вполне реалистично. Расчет прост: жилье в цене будет расти, а накопления будут спасены от девальвации.

«По моим прогнозам, в декабре можно ожидать дальнейшего повышения рублевой цены на жилье, – считает Сергей Власенко. – Это будет вызвано стремление продавцов компенсировать убытки из-за скачка курса валют с одной стороны, а с другой - «вымыванием» с рынка дешевых объектов. Очевидно ведь, что в такой ситуации в первую очередь раскупаются наиболее дешевые объекты. Но, если прогнозировать дальнейшее развитие событий, то, возможно уже в январе, спрос на квартиры может упасть и продавцы будут вынуждены демпинговать, а значит, цены на жилье снизятся даже в рублях. Так что если сейчас вкладывать деньги в жилье в инвестиционных целях, надо понимать, что это не краткосрочный «депозит», и такие вложения на короткие сроки не целесообразны. В долгосрочной же перспективе понятно, что цены на жилье будут расти и тогда в таких инвестициях, конечно же, смысл есть».

«Полный срок оформления сделки, обычно 2-3 месяца, поэтому спада активности в  декабре-январе я бы пока не ожидал, - полагает генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Ивантеевка Владимир Агейчиков. – Те, кто продаст квартиру сейчас, выйдут на рынок в январе. Поэтому цены подрастут однозначно, но, думаю, это касается квартир так называемого повышенного спроса (в новых домах, с хорошей планировкой и ремонтом, с прямой продажей и т. д.). Причина - покупатели на вторичном рынке уже практически выкупили квартиры, предлагавшиеся по адекватной цене. Сейчас остались в основном квартиры либо «не ходовые», либо выставляемые по завышенной цене. И виной этому как раз и стал непрогнозируемый рост основных валют по отношению к рублю и отказ некоторых продавцов от продажи квартиры в этом году. Да, сейчас покупатели паникуют и принимают решение быстрее. Но как только валютные скачки исчезнут и рубль стабилизируется - прекратится и рост цен на недвижимость. Думаю, это произойдет ближе к февралю. Тогда и покупателей на рынке станет меньше, а, значит, начнется стабилизация с последующим падением цен».

«Полагаю, что январь месяц на рынке вторички все еще будет бурным, как, впрочем, и первая половина декабря - люди стараются с одной стороны избавиться от денег, а с другой пытаются отыграть потери на обвале рубля, - говорит генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис» Петр Машаров. - В этой ситуации покупка жилой недвижимости - один из неплохих вариантов сохранения средств в долгосрочной перспективе. Пока же цены, по сути, почти не изменились, поэтому в ближайшие месяцы можно ожидать их небольшой рост в рублях».

Итак, ценовая ситуация на рынке вторичного жилья в Подмосковье в ноябре поменяла направленность: вместо падения цен на квартиры зафиксирован их рост. Так, средняя стоимость квадратного метра составила 80849 руб., что на 284 руб. больше, чем стоил «квадрат» в конце октября (расчеты произведены по усредненным данным из 40 городов Московской области). И если в октябре цены на вторичку хоть немного, но все же снижались, то в ноябре они выросли на 0,62 %. Что же касается структуры спроса по типам продаж, то по-прежнему самыми продаваемыми на рынке объектами являются 1- и 2-комнатные квартиры улучшенной планировки, на долю которых приходится уже более 50% от всех проводимых сделок. А еще месяц назад эта цифра не превышала 48%. Если рассматривать все 1-комнатные квартиры («хрущевки» и улучшенной планировки), то в ноябре они заняли 43% доли рынка вторичного жилья. Совокупная доля 2-комнатных квартир в ноябре составила порядка 40% рынка «вторички». На долю 3-комнатных квартир пришлось около 14%, и абсолютными аутсайдерами рынка в общей структуре спроса оказались комнаты: в ноябре количество сделок с ними не превысило 3 %. По словам Елены Симко, генерального директора АН «Егорьевский дом недвижимости» и АН «Мегаполис-Сервис» г. Егорьевск, комнаты с рынка никуда не делись. Просто владельцы выставляют их сейчас на продажу по явно завышенным ценам. В результате покупателям проще оформить ипотечный кредит и купить 1-комнатную квартиру, а не переплачивать за комнату.

Распределение спроса по типам квартир в ноябре 2014 года, %:

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 декабря 2014 года: