10 городов Подмосковья с самой низкой стоимостью жилья в сегменте вторичного рынка

Экспертами КР «Мегаполис-Сервис» был составлен рейтинг среди городов Подмосковья с наиболее низкими ценами на вторичное жилье. В десятку лидеров вошли населенные пункты, расположенные на удалении 75-160 км. от Московской окружной дороги (МКАД) преимущественно в юго-восточном направлении. Эти города, исключая Егорьевск и Воскресенск, относят к категории малонаселенных (количество населения не превышает 30 000 человек). Приоритетность городов определялась по цене за 1 м. кв.

Предельный минимум цен за 1 м. кв. был выявлен в Рошале, который стал лидером с существенным отрывом от остальных участников рейтинга. Причиной столь низкому ценовому пределу служит не столько и не только удаленность этого населенного пункта от административных границ столицы. Здесь нет новых домов, последняя жилая постройка была сдана еще в 1990 годах, а жилой фонд составляют преимущественно дома сталинской и хрущевской постройки. В ближайших планах местного муниципалитета заложено лишь строительство социального жилья с целью расселения ветхих домов. В г. Рошаль нет пассажирского ж/д сообщения, поэтому транспортная связь со столицей осуществляется только посредством автобусов. «Несмотря на это, покупательский спрос на рынке недвижимости в Рошале достаточно устойчив: 60% от общего числа соискателей составляют местные жители, еще 35% формируется за счет внутренних мигрантов из регионов РФ – Саратовской и Мурманской областей», – комментирует А. Мосин, гендиректор АН «Мегаполис-Сервис» в городе Рошаль. – «Оставшиеся 5% составляют граждане из Украины и Молдовы, но в последние годы они совершают покупки достаточно редко. После того, как крупный химкомбинат был закрыт, экологическая ситуация в городе стала значительно хуже. Также среди покупателей довольно часто встречаются пенсионеры – люди, которые ценят покой и тишину, и которых привлекают озера и леса, расположенные вблизи города. Не менее заинтересованы в приобретении жилья в Рошале и люди, которые работают в Шатуре, где стоимость жилья существенно выше (почти в 2 раза)».

Следующая пятерка лидеров рейтинга Краснозаводск, Зарайск, Ликино-Дулево, Ожерелье и Озера имеет ситуацию на рынке жилья во многом схожую с Рошалем: здесь также нет новостроек или отмечаются довольно низкие темпы строительства, новые дома появляются лишь за счет бюджетного финансирования для расселения ветхого жилья, устаревающая социально-административная инфраструктура и минимальное количество досуговых мест и услуг. «Последние дома в Ликино-Дулево были сданы еще в 2011 г., сегодня в городе строительство новых домов не ведется, – отмечает Е. Танаева, директор АН «Мегаполис-Сервис» в г. Орехово-Зуево (оф. на ул. Ленина, 103) – Основной объем жилого фонда формируют сталинки, хрущевки и многоквартирные дома малой этажности, перестроенные из казарм и бараков. Все необходимые объекты социальной инфраструктуры в городе наличествуют: есть и медучреждения, и детские образовательные учреждения (садики, школы) и пр., но отдыхать и развлекаться местные жители едут в Орехово-Зуево. Существенный минус этого городка – отсутствие пассажирского железнодорожного сообщения. Основной спрос формируется за счет местных жителей и молдаван. А вот украинцы в этом году предпочли г. Орехово-Зуево».

г. Егорьевск осел на 7 месте рейтинга доступного подмосковного жилья. Транспортная сеть в городе хорошо развита – имеется прямая железнодорожная связь с Москвой, активно строятся новые дома. На сегодняшний день более 20 000 м. кв. жилья возводится в городе, получено разрешение на застройку 22,5 га, выделенных под строительство первой очереди микрорайона «Холмы». Также г. Егорьевск отличается развитой административно-социальной и спортивной инфраструктурой, достаточным количеством работающих предприятий. Цена за квадратный метр во вторичном сегменте местного рынка более чем лояльна, поэтому особым спросом пользуется Егорьевское жилье у владельцев различных жилищных сертификатов. К примеру, отличная трехкомнатная квартира стоит 3-3,2 млн. руб., что точно соответствует сумме, указанной в сертификатах. В большинстве случаев, люди в таких квартирах не проживают, а просто сдают в аренду.

Восьмое место рейтинга занял г. Электрогорск. Он достаточно удален от Москвы и имеет не слишком удобное транспортное сообщение со столицей (шоссе перегружено, ж/д ветка тупиковая), но, несмотря на это, Электрогорск переживает настоящий бум жилищного строительства: на сегодняшний день здесь возводится 5 многоквартирных домов, а 3 уже сданы в эксплуатацию. По утверждению гендиректора АН «Мегаполис-Сервис» в г. Электрогорске, Н. Пьянковой причиной этому служат благоприятные условия для деятельности строительных компаний: имеется собственная ГРЭС, и нет ограничений по подключениям к коммунальным электросетям. Предложение здесь существенно превышает спрос, поэтому расценки и первичного, и вторичного сегмента достаточно привлекательны для потенциальных покупателей.

Воскресенск и Талдом имеют несущественные ценовые различия во вторичном сегменте, именно они и замыкают десятку городов с наиболее доступными ценами на жилье. В г. Талдом присутствуют те же проблемы, что и в других населенных пунктах нашего рейтинга. Исключением может стать то, что через город проходит шоссе регионального значения Р112, а также имеется ж/д ветка. В IV квартале текущего года был сдан жилой комплекс «Талдомская жемчужина». Воскресенск – достаточно густонаселенный город, где проживает более 90 000 человек, имеет развитую инфраструктуру и отличается высокими темпами возведения нового жилья. Среднегодовой прирост объема жилого фонда в последние несколько лет составил 31 400 м. кв. Но из-за того, что в городе работает много предприятий химической и легкой промышленности, несколько страдает экология региона. Наибольший вред окружающей среде наносит деятельность завода минеральных удобрений «Уралхим» и цементного завода «Гигант».

«Инвесторы заинтересованы только в быстроте и стоимости продажи возведенного жилья, – резюмирует С. Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис» – В малонаселенных городах даже внутренний спрос на жилья существенно ниже, чем в густонаселенных, но, если город имеет налаженное и удобное транспортное сообщение с Москвой или предприятия предлагают рабочие места внутри города, то недостаток спроса внутреннего вполне может быть компенсирован за счет внешней миграции. Поэтому, наиболее напряженная ситуация на рынке жилья в городах, не имеющих ж/д сообщения со столицей (реже, когда ж/д станция тупиковая), или же в тех, где нет крупных активно работающих предприятий. Внедряемая административная реформа Подмосковья, которая направлена на увеличение некоторых муниципалитетов, вполне сможет увеличить поток инвестиций в новые районы».

Рейтинг самых дешевых городов Подмосковья по стоимости квадратного метра, август 2014

По материалам http://megapol.ru/