звонок по РФ бесплатный
В мае подмосковная «вторичка» активно продавалась лишь с 15-20% дисконтом

Как и предсказывали месяц назад эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», по итогам мая цены на жилую недвижимость на вторичном рынке Московской области снизились более чем на 3 %. Так, по состоянию на 1 июня, средняя цена квадратного метра уменьшилась на 2476 руб. или 3,11%. На начало лета средняя стоимость подмосковной «вторички» составила 77022 рубля.

Как и опасались многие риэлторы, май для вторичного рынка жилой недвижимости Подмосковья стал самым провальным месяцем по количеству сделок. Так, по сравнению с апрелем, сделок со «вторичкой» было заключено на 28,4 % меньше. Всего же уровень спроса за январь-май на «вторичное» жилье по сравнению с аналогичным периодом 2014 года снизился более чем на 35 %.

Вполне вероятно, что в июне количество сделок несколько возрастет. Во всяком случае, об этом свидетельствует статистика внесенных авансов в мае, уровень которых достиг показателей марта – месяца, на который пришелся пик авансов в 2015 году. Однако говорить о том, что уровень продаж на «вторичке» увеличится, еще рано. Тем более, что многое зависит от экономической ситуации в стране.

- Конечно, если курс рубля будет расти и дальше, как это было в первую неделю июня, и этот рост продолжится хотя бы на протяжении месяца, тренд на снижение рублевых цен может измениться, - считает президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»  Сергей Власенко, - однако неделя показательна лишь для валютного рынка, но не для рынка недвижимости, который реагирует на изменения в экономике с лагом в месяц и более. Так что сегодня тем собственникам недвижимости, которым действительно нужно ее продать, а не просто выйти на рынок и «прощупать» цену, нужно делать это как можно скорее. Ведь если ничего экстраординарного в политической и экономической сферах не произойдет, то снижение рублевых цен на рынке подмосковной «вторички» продолжится. К примеру, в мае продать свою недвижимость в основном смогли лишь те собственники, которые были готовы уступить с дисконтом в 15-20 % от первоначально заявленной стоимости объекта.

Несмотря на то, что по итогам мая рынок вторичного жилья Московской области все еще показывал разнонаправленную динамику, общий тренд на снижение цен практически сформировался. Так, из анализируемых экспертами КР «Мегаполис-Сервис» 35 населенных пунктов Подмосковья, лишь в 8 цены выросли, а в 27 они снижались. И здесь слова по 15-20 % дисконт уже не кажутся преждевременными. Яркий тому пример – случай в Электростали, где в начале мая была продана квартира-студия в ЖК «Новое Ялагино» за 1 500 000 рублей, только купленная в феврале за 2 100 000 рублей.

- К нам обратился старый клиент, которому срочно потребовались деньги на развитие бизнеса. Мы провели сравнительный анализ и выяснили, что сегодня аналогичные квартиры выходят на рынок по цене 1 900 000 рублей. Так как продавцу деньги нужны были срочно, мы выставили его студию за 1 750 000 рублей, сознательно с его согласия снизив цену ниже рынка. Тем самым мы сконцентрировали спрос на конкретный объект, но он… так и не был продан. И лишь после дополнительных переговоров с собственником наши специалисты обзвонили всех покупателей, кто заинтересовался данной квартирой и попросили их назначить свою цену. И только один из потенциальных покупателей откликнулся на наше предложение, согласившись приобрести студию за 1 500 000 рублей. Продавец был не против и квартира-студия была продана, тем самым подешевев с февраля по май 2015 года на 600 000 рублей или на 28,6 %, - рассказывает вице-президент Корпорации «Мегаполис-Сервис» Александр Целыковский.

Данный случай, конечно же, не типичный. В большинстве своем собственники жилья с большой неохотой идут на снижение цены. Как итог – они «зависают» на рынке и при нынешнем тренде на снижение рублевых цен в случае необходимости (срочно потребовались деньги и т.д.) просто вынуждены будут все-таки снижать цену. Вполне вероятно, что свое жилье они продадут еще дешевле, чем если бы согласились на скидку сегодня. Подтверждением тому служит то количество объектов, которые находятся в прайс-листах риэлторских компаний. Так, по итогам мая, количество таких объектов увеличилось на 10,7 %, что свидетельствует о затоваривании рынка. Примечательно, что общее количество квартир на рынке за последние полтора года превышало показатели мая-2015 лишь в период с сентября по ноябрь 2014 года. Справедливости ради нужно отметить, что количество объектов недвижимости, выставленных на продажу непосредственно в мае, на 22,7 % меньше аналогичных показателей прошлого месяца, но, тем не менее, как мы видим, затоваривание рынка все равно продолжается.

Что касается ипотечных сделок, то в мае их количество, по сравнению с апрелем, увеличилось на 5,6 %. Однако, по словам руководителя АН «Мегаполис-Сервис» г. Реутов Ольги Касимовой, майские ипотечные показатели обманчивы, так как здесь нужно учитывать снижение количества сделок на рынке и, по сути, «ипотечников» больше не стало.

- К средней доле ипотечных сделок в 40 % на «вторичке», которая фиксировалась в 2014 году, мы если и приблизились, то сделали это лишь визуально. Понятно, что при ставках в 15,5-17 и более процентов для «вторички», брать ипотечные займы желающих крайне мало, а те, кто соглашаются, как правило, оформляют недостающую для покупки жилья часть денег на короткие сроки. Очевидно, что при льготной ипотеке на «первичке» многие покупатели ушли с рынка вторичного жилья, и предпочитают приобретать квартиры в новостройках, - считает Ольга Касимова.

И, наконец, относительно структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья. Здесь вновь наметилась рокировка. Так, лидеры по популярности на рынке 2014 года - 1-2-комнатные квартиры улучшенной планировки – после апрельского снижения совокупной доли продаж до 35,7 %, вновь отвоевали ровно половину рынка «вторички». Если же рассматривать по отдельности, то доля 1-комнатных квартир («хрущевок» и улучшенной планировки), проданных в мае, составила 36,8 %. Доля «двушек» - 42,6 %. Трехкомнатных квартир в Московской области было продано 17,7 % от общего количества на рынке. На долю же комнат пришлось 2,9 % рынка, что меньше чем в январе и апреле, но больше, чем в феврале и марте 2015 года.

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 июня 2015 года:

Город

Средняя цена кв. метра, руб.

Изменение

цены, %

Рошаль г

28493,15

- 0,09

Электрогорск г

39134,93

- 3,05

Егорьевск г

50000,00

- 1,71

Воскресенск г

52431,51

- 0,80

Орехово-Зуево г

56047,57

- 0,12

Павловский Посад г

57035,93

- 0,83

им Воровского рп

62305,34

+ 0.86

Белоозерский п

62425,18

- 3,98

Коломна г

63901,70

+ 0,25

Ногинск г

64401,33

- 1,52

Электросталь г

66986,43

- 1,47

Дмитров г

68417,48

+ 0,45

Сергиев Посад г

68608,32

- 0,95

Электроугли г

70892,57

- 0,15

Чехов г

73526,11

+ 1,12

Фрязино г

74129,41

- 1,68

Ступино г

76698,43

- 3,49

Щелково г

76868,62

- 2,24

Солнечногорск г

81327,57

- 1,43

Раменское г

83990,12

- 0,15

Протвино г

84140,44

+ 1,92

Ивантеевка г

84191,22

- 0,25

Домодедово г

88539,45

- 3,55

Балашиха г

89731,46

- 1,18

Подольск г

91261,43

- 1,56

Пушкино г

91926,63

- 1,24

Жуковский г

92365,80

- 0,07

Реутов г

94953,83

+ 2,80

Лыткарино г

95812,51

- 0,54

Железнодорожный г

95895,34

- 2,30

Королев г

105523,71

- 0,13

Мытищи г

116669,38

- 1,43

Химки г

118984,10

- 0,54

Красногорск г

120396,74

+ 2,47

Путилково д

120586,69

+ 0,33

 

Распределение спроса по типам квартир в мае 2015 года: