звонок по РФ бесплатный
Новостройки: вопрос-ответ

Минстрой РФ ведет активную работу по мониторингу применения права и актуальным проблемам, которые возникают в процессе реализации российского законодательства по вопросам проведения капремонта общественного имущества в многоквартирных домах.

Разбор актуальных вопросов работы региональных систем капремонта общественного имущества многоквартирных домов и деятельности операторов в регионах.

 

Вопрос № 1.

Стоит ли включать в региональные программы капремонта общественного имущества в многоквартирных домах здания, владеет всеми помещениями в которых, один собственник и жилье блокированной застройки?

Ответ: В соответствии со ст. 168 ЖК РФ высшие исполнительные органы власти субъектов федерации ратифицируют региональные программы по капремонту общественного имущества многоквартирных домов (МКД) с целью планирования и реализации капитальных ремонтных работ на объектах.

В данную региональную программу ремонта входят все МКД на территории РФ не подлежащие сносу и не находящиеся в аварийном состоянии. Также из программы могут исключаться МКД, фактический износ элементов конструкции (стены, фундамент, крыша) которых, более 70% или МКД, где совокупная стоимость всех необходимых ремонтных работ в расчете на 1 м. кв. общей площади жилых помещений выше стоимости, определенной законом.

Состав общественного имущества многоквартирных зданий определяется в соответствии с разд. 1 Правил содержания, утвержденных соответствующим постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Поскольку жилые строения, где все помещения находятся в собственности одного владельца, не имеют общественного имущества, то под нормы ЖК РФ в части организации и проведения капитальных ремонтных работ общественного имущества, такие дома не подпадают. А поэтому и в региональную программу капремонта не подлежат включению.

В соответствии с п. 2, ч.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ понятие «жилые дома блокированной постройки» включает жилые строения блочного типа не выше трех этажей. Количество блоков не превышает 10, каждый блок на одну семью, имеет общую стену или стены без проемов с соседскими помещениями, само здание располагается на отдельном участке земли и имеет выход на территорию общего пользования.

Ст.16 ЖК РФ определяет виды жилых построек, относящихся к понятию «многоквартирный дом». Главным квалификационным признаком квартиры считается принятая в ч. 3 возможность прямого доступа из жилого помещения в места общего пользования (коридор, лифт и пр.). Если же прямой доступ отсутствует в доме, а есть выход на придомовые территории или участок, на котором здание располагается, то к категории квартир такое жилье не относится, а сам дом не является многоквартирным.

Дома блокированной застройки не имеют квартир и поэтому к МКД не относятся, что не позволяет включать их в региональные программы капремонта.

 

Вопрос № 2.

Как региональным операторам получить информацию о площадях помещений МКД и их владельцах?

Ответ:

Для выполнения задач по учету фондов капремонта субъектам РФ, муниципалитетам и региональным операторам потребуется информация о собственниках жилья в МКД, которые есть в ЕГРП (Едином Госреестре). На сегодняшний день механизм предоставления этих данных реализуется несколькими способами:

1.  Уполномоченный орган получает доступ (специальный ключ) к информационному ресурсу ЕГРП за соответствующую плату и самостоятельно просматривает необходимые сведения по конкретным домам и на платной основе получает сведения по каждой квартире в режиме онлайн.

2.  Уполномоченный госорган на основании ч. 2 ст. 8 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ запрашивает сведения из ЕГРП по конкретным помещениям в многоквартирных домах бесплатно. Информация по нескольким помещениям в пределах территории страны может быть оформлена одним запросом. Полученная информация служит базой для формирования состава сведений, которые потребуются для работы региональных операторов в части начислений.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. орган, который осуществляет госрегистрацию прав, не уполномочен безвозмездно предоставлять региональным операторам данные о зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Для решения этой проблемы Минстроем России уже планируется подготовка изменений в действующие законодательные акты, которые предоставят региональным операторам право на получение данных из ЕГРП без посредников и бесплатно.

 

Вопрос № 3.

Могут ли организации, наделенные функциями технического заказчика, получать средства с банковских счетов региональных операторов?

Ответ:

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ, региональные операторы осуществляют функции технического заказчика ремонтных работ общественного имущества в МКД, владельцы квартир в которых создают специальные фонды капремонта на счетах региональных операторов. Ч. 2 этой же статьи определяет порядок исполнения региональными операторами своих функций, в том числе и финансирования капитальных ремонтных работ, на базе действующих законов субъекта РФ.

Ч. 4 ст. 182 ЖК РФ предусматривает случаи, когда функции техзаказчика могут выполнять органы местного самоуправления или муниципальные бюджетные учреждения по договору, заключенному с региональными операторами.

Порядок финансирования капремонта на вышеизложенных условиях может определяться субъектом РФ. При этом порядок перечисления средств со счетов региональных операторов организациям, которые получили в установленном порядке полномочия техзаказчиков, рекомендуется отражать в соглашениях, которые заключаются между ними на основании ч. 4 ст. 182 ЖК РФ.

 

Вопрос № 4.

Может ли быть проведен капремонт общественного имущества в МКД до сроков наступления обязательств владельцев по внесению соответствующих взносов?

Ответ:

ЖК РФ такую зависимость не устанавливает. Согласно ч. 2 ст. 189 ЖК РФ владельцы квартир в МКД вправе в любое время принять решение о проведении капремонта в помещениях общего назначения по инициативе лица, которое осуществляет управление домом или оказывает услуги по содержанию и ремонту этих помещений, региональных операторов или собственной инициативе.

Решением общего собрания владельцев квартир в МКД должны также утверждаться и источники финансирования капремонта (ч. 5, ст. 189 ЖК РФ). Ч. 2 ст. 158 ЖК РФ устанавливается, что расходы на капремонт погашаются за счет финансовых средств фонда капремонта и других, не запрещенных законами источников.

Эти фонды формируются из взносов, пени за задержку оплаты этих взносов и банковских процентов, которые начисляются на общую сумму взносов (если фонд формируется на специальном счету) (ч. 1, ст. 170 ЖК РФ).

В качестве иных источников финансирования можно также отнести взносы, оплачиваемые владельцами квартир в случае, предусмотренном ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ, а также средства муниципальной и господдержки капремонта.

ЖК РФ также предусматривает ряд случаев, когда владельцы квартир в МКД не обязаны платить взносы на капремонт (к примеру, собственники жилья в домах, которые не включены в программу капитального ремонта), но это не означает, что уплата ими этих взносов запрещается на основании соответствующего решения общего собрания всех владельцев жилья.

Соответственно, собственники квартир в МКД имеют право общим решением до истечения сроков, установленных в ч. 3, ст. 169 ЖК РФ, инициировать проведение капремонта общественных помещений здания и сбор взносов на оплату ремонтных работ.

Проведение ремонтных работ до срока наступления у собственников обязательств по уплате взносов может быть осуществлено в следующих случаях:

1.  Если на руках есть решение общего собрания собственников о формировании ремонтного фонда, способе его формирования и реализации этого решения в порядке, который установлен нормами ЖК РФ.

2.  Если на руках есть решение общего собрания собственников о проведении капремонта, в соответствии с требованиями ч. 5, ст. 189 ЖК РФ, в т. ч. и определение источников его финансирования.

 

Вопрос № 5.

Какая будет доля софинансирования капремонта общественного имущества владельцами квартир в МКД за счет средств госкорпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее – Фонд ЖКХ)?

Ответ:

В соответствии ФЗ от 28.12.2013 г. № 417 «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ» с 1.01.2014 г. за счет средств Фонда ЖКХ совершается финансирование капремонта МКД, которые включены в краткосрочные планы по реализации соответствующих региональных программ.

Согласно п. 2 ст. 15.1 ФЗ от 21.07.2007 г. № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» в случае, когда субъект РФ претендует на получение финансирования за счет средств Фонда ЖКХ, краткосрочный план этого субъекта РФ должен иметь сведения об объемах долевого финансирования ремонтных работ за счет средств владельцев квартир в МКД. Причем минимальная доля софинансирования не устанавливается, что дает право субъекту РФ устанавливать эту долю в любом размере.

При подаче заявки на предоставление помощи Фонда ЖКХ указывается также и объем расходов на ремонтные работы за счет средств владельцев жилья, который соответствует нормам законов субъекта РФ.

 

Вопрос № 6.

В какие сроки собственники должны быть уведомлены о проведении капремонта, чтобы в ремонтные работы в МКД были начаты в 2015 г.?

Ответ:

Согласно ст. 189 ЖК РФ не менее чем за полгода (если другой срок не устанавливается законодательством субъекта РФ) до наступления года проведения ремонта общественного имущества в МКД по региональной программе, лицо, уполномоченное управлять МКД или оказывающее услуги по содержанию и ремонту помещений, находящихся в общественной собственности, или же региональные операторы (в случае, когда владельцы квартир формируют фонд капремонта на счетах региональных операторов) должны предоставить владельцам квартир предложения о сроках начала ремонтных работ, необходимый перечень и объем услуг, их стоимость, порядок и источники финансирования и пр.

Из вышесказанного следует, что для того, чтобы начать ремонт в 2015 г., собственников следовало уведомить до 1.07.2014 г., если иные сроки не были установлены нормативно-правовым документом субъекта РФ. В случае же, когда капремонт в МКД будет проведен на основании решения общего собрания владельцев квартир, которое было принято согласно ч. 2 ст. 189 ЖК РФ, отдельные сроки для уведомления жильцов не устанавливаются и этот вопрос должен решаться общим собранием, где принимается и решение о проведении капремонта.

 

Вопрос № 7.

Возможно ли, списание комиссии банку проводить за счет фондовых средств на ремонт в случае формирования такового на специальном счете?

Ответ:

Согласно п. 2.1 и п. 2.8 гл. 2 инструкций Банка России от 14.09.2006 г. № 28-И «ОБ открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)» спецсчет относится к отдельному виду банковских счетов и может быть открыт в порядке и при условиях, которые установлены законами РФ.

Специальный счет, который был открыт для формирования фонда капремонта, предназначается только для осуществления операций по начислению и списанию целевых средств. Согласно ч. 1 ст. 177 ЖК РФ на средства, находящиеся на счете, могут быть начислены проценты и списано комиссионное вознаграждение, если условия договора это предусматривают.

Ч. 1 ст. 174 ЖК РФ установлено только целевое использование средств, т.е. только на оплату работ и услуг, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и законодательством субъекта РФ, в отдельных случаях средства также могут быть использованы на погашение займов или кредитов, которые были получены для оплаты капремонта, а также на выплату процентов по ним.

Это не позволяет выплачивать комиссию банку за счет средств ремонтного фонда в пределах суммы, которая формируется исходя из размера минимального взноса. Но на этот случай предусматриваются другие источники погашения комиссии банку. К примеру, средства ремонтного фонда, который формируется из взносов выше минимального, или за счет начисленных банком процентов на вклад. Или же договор может предусматривать оплату банковских услуг с другого счета клиента.

 

Вопрос № 8.

Уполномочены ли региональные операторы предъявлять расчетную квитанцию на оплату ежемесячного взноса на ремонт, посредством услуг единого расчетного центра, включая в единую квитанцию по ЖКХ строку «капитальный ремонт»?

Ответ:

В случае, когда владельцы квартир выбрали вариант формирования ремонтного фонда на счетах региональных операторов, то согласно ст. 171 ЖК РФ, собственники платят взносы на основании платежных документов, которые предоставляет сам оператор, в срок, установленный для оплат за услуги ЖКХ, если другой вариант не предусматривается законами субъекта РФ. Это дает возможность на основании законов субъекта РФ обязанности по выставлению платежных документов по уплате взносов на капремонт возлагать на иных лиц.

Региональные операторы самостоятельно определяют способ формирования и доставки платежек для уплаты взносов, форма этого документа должна быть приложением к договору. Если оператор передает полномочия по печати и доставке платежек третьему лицу, то ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение переданных функций остается на нем.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капремонт для владельцев квартир в МКД включается в оплату за ЖКХ. Существует 2 варианта выплат взносов:

1.  На основании единого платежного документа за все услуги ЖКХ. Типовая форма платежки утверждается подпунктом «б» п. 4 правительственного постановления РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и приказом Министерства регионального развития РФ от 19.09.2011 г. № 454 «Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, и предоставление коммунальных услуг и методрекомендаций по ее заполнению». Т.е. в единую платежку может быть включен и взнос на проведение капитальных ремонтных работ.

2.  Оплата взноса по отдельной платежке, выставленной региональным оператором или третьим лицом, по его поручению.

Собственники, участвующие в формировании фонда капремонта на спецсчете, самостоятельно выбирают вариант выплаты взносов, и расходы на выпуск платежек также ложатся на них. При этом местным законодательством может устанавливаться обязанность регионального оператора (владельца спецсчета) по печати и выпуску соответствующих платежек.

 

Вопрос № 9.

Решением собственников квартир в МКД или местных органов самоуправления способ создания фонда капремонта был изменен, и вместо его формирования на спецсчете он будет формироваться на счетах регионального оператора. Должен ли оператор взимать задолженность по взносам за период формирования фонда на спецсчете? Каким образом оператор будет проводить капремонт, если средств из-за задолженностей собственников недостаточно?

Ответ:

Если фонд капремонта сформирован на счету регионального оператора, то именно последний отвечает за учет средств на капремонт с того момента, как им получена эта функция. Также, в отличие от стандартных услуг ЖКХ, долги по взносам привязаны к помещению, а не к поставщику услуг. Поэтому долги по взносам должны взыскиваться лицом, которое ведет учет фондовых средств в настоящее время, в нашем случае – региональный оператор.

Недостаток фондовых средств из-за наличия задолженностей собственников не может служить основанием для проведения ремонтных работ по параметрам отличным от, установленных краткосрочным планом реализации региональной программы капремонта. Что обязывает оператора даже в случае недостатка средств в фонде провести ремонтные работы в сроки, оговоренные условиями региональной программы капитального ремонта и нормами, установленными в краткосрочном плане ее реализации.

 

Вопрос № 10.

Должно ли сотрудниками банка проверяться соответствие владельца спецсчета нормам ст. 175 ЖК РФ?

Ответ:

Прямых обязательств на этот счет законодательством не устанавливается. Однако банк должен проверить документы, которые лицо предоставляет для открытия счета и предусмотренные ст. 176 ЖК РФ. К числу необходимых для открытия спецсчета документов ч. 1 ст. 176 ЖК РФ относит: решение общего собрания владельцев квартир в МКД, запротоколированного и принятого в соответствии с п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а также все необходимые банку документы.

Это дает банку полномочия своими правилами устанавливать собственный перечень документов предоставляемых для открытия специального счета, включая документы, подтверждающие соблюдение правил п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Функция проверки соответствия владельца спецсчета требованиям ст. 175 ЖК РФ возлагается на орган госжилнадзора, в соответствии со ст. 172 ЖК РФ, а также принятыми местными нормативно-правовыми актами субъектов РФ.

 

Вопрос № 11.

Каков порядок заключения соглашения о формировании ремонтного фонда и об организации ремонтных работ, предусмотренных ст. 181 ЖК РФ?

Ответ:

Ч. 1 ст. 181 ЖК РФ устанавливаются обязанности владельцев квартир в МКД, средства которых формируются на счету регионального оператора в специальный фонд по заключению с ним соответствующего договора и об организации и проведении ремонтных работ. Порядок заключения договора осуществляется согласно ст. 445 ГК РФ.

Причем, согласно ч. 1 ст. 181 ЖК РФ внесение собственником жилья в МКД взноса на капремонт на фондовый счет оператора после получения им проекта этого договора может расцениваться как его заключение. Практическую реализацию вышеуказанных норм оператор может организовывать различными способами.

К примеру, проект договора может быть направлен для подписания всем собственникам, размещен его текст на платежке с указанием этого обстоятельства и порядка заключения соглашения или подписан договор от имени или по доверенности собственников.

 

Вопрос № 12.

Имеет ли право совет МКД при перечислении ремонтных средств на счет регионального оператора автономно на общем собрании принимать решения о проведении капитального ремонта? Какая будет в таком случае процедура – куда следует обращаться за финансированием, какую документацию надо предоставить, кем будет осуществляться контроль целевого использования средств?

Ответ:

Компетенция совета МКД предусмотрена ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ и в нее не входит принятие решений о проведении капремонта.

Согласно ст. 44 и ст. 189 ЖК РФ решение о необходимости проведения капремонта общественных помещений МКД может быть принято только общим собранием владельцев квартир в этом МКД.

Ч. 2 ст. 189 ЖК РФ также дает право собственникам в любое время принимать решение о необходимости проведения ремонта общественного имущества МКД по предложению домоуправа или лица, которое оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общественного имущества или же по инициативе регионального оператора.

К тому же, если капремонт проводится в рамках соглашения с управлением МКД на оказание услуг или выполнение работ, а не в рамках реализации региональной ремонтной программы, то председатель совета дома согласно п. 3 ч. 8 ст. 161 ЖК РФ, на основании соглашения с собственниками квартир в МКД может заключать такой договор на условиях, принятых общим решением собрания собственников.

 

Вопрос № 13.

Могут ли региональные операторы расходовать проценты, начисляемые банком за использование ремонтных средств со счета, на административно-хозяйственные нужды?

Ответ:

Ч. 1 ст. 170 ЖК РФ установлено, что ремонтный фонд образуется за счет взносов собственников, процентов, уплаченных теми же собственниками за просрочку ежемесячных платежей, процентов, начисленных банком за использование им денежных средств со специального счета.

Проценты, которые начисляет банк на спецсчет, ЖК РФ не относит к целевым средствам фонда. Ч. 1 ст. 179 ЖК РФ установлено, что имущество региональных операторов формируется за счет:

- добровольных взносов учредителей,

- платежей владельцев квартир в МКД, которые формируют ремонтный фонд на счетах региональных операторов,

- иных законных источников.

Ч. 3 той же статьи также устанавливается, что средства, которые получает оператор от владельцев квартир в МКД на формирование ремонтного фонда, могут быть использованы только на капитальный ремонт общественного имущества в этих МКД. Использовать средства на другие цели, и на административно-хозяйственные нужды в том числе, недопустимо. 

ЖК РФ также не устанавливает обязательств по использованию процентов со счетов региональных операторов на капремонт. Это позволяет ЖК РФ отнести накопленные проценты со счета оператора к другим источникам формирования его имущества.

Ч. 2 ст. 179 ЖК РФ устанавливается, что имущество региональных операторов применяется для исполнения его функций в порядке, который установлен ЖК РФ и другими нормативно-правовыми актами РФ. Что дает права субъекту РФ устанавливать порядок расходования процентов со счетов региональных операторов.

В случае, когда этот порядок не установлен субъектом РФ, региональные операторы используют имущество, которое сформировано в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 179 ЖК РФ, основываясь на решения уполномоченных лиц в рамках финансовой и хозяйственной деятельности.

 

Вопрос № 14.

На начальном этапе разработки региональных программ по капитальному ремонту возникают технические ошибки, которые связаны с указанием неправильного процента износа, последней даты проведения последнего капремонта и т.д., в связи с этим возникает необходимость изменения сроков капитального ремонта МКД, которые поставлены на начальном этапе реализации программы на более поздние сроки, и наоборот, МКД, отнесенные к более поздним этапам, включены в краткосрочные планы реализации региональных программ. Каков порядок внесения изменений в региональные программы в таких случаях?

Ответ:

По вопросу переноса сроков капремонта на более позднее время.

Согласно ч. 4 и ч. 5 ст. 168 ЖК РФ, региональные ремонтные программы должны актуализироваться не реже одного раза в год, и перенос сроков ее исполнения на более поздний период недопустимо, исключая случаи, когда соответствующее решение принимается собственниками.

Отметим, что согласно ч. 7 ст. 189 ЖК РФ в случае, когда капремонт в МКД, владельцы квартир которого формируют ремонтный фонд на спецсчете, не был проведен в сроки, предусмотренные региональной программой, и при этом согласно порядку установления необходимости его проведения в доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой, местные муниципалитеты принимают решение о формировании ремонтного фонда на счету регионального оператора и направляют его владельцу спецсчета.

Поэтому, чтобы перенести сроки капремонта МКД на более позднее время потребуется соответствующее решение владельцев при условии, что в проведении капитальных ремонтных работ нет нужды.

По вопросам перенесения сроков капремонта на более раннее время.

Ч. 1 ст. 168 ЖК РФ определен порядок подготовки и утверждения региональных ремонтных программ, требования к этим программам, порядок предоставления местными муниципалитетами сведений, которые необходимы для их подготовки, устанавливаются законами субъекта федерации согласно ЖК РФ.

Согласно ч. 3 этой же статьи, очередность проведения капремонта определяется исходя из критериев, которые устанавливаются законами субъекта федерации с учетом норм ЖК РФ по очередности порядка проведения капремонта в МКД, где требовалось его проведение на дату приватизации первой квартиры, если этот ремонт не был проведен на дату утверждения или актуализации ремонтной региональной программы.

Согласно ч. 5 и ч. 7 той же статьи, региональная ремонтная программа должна актуализироваться не реже одного раза в год. С целью реализации ремонтных программ, уточнения сроков их реализации и планируемых видов работ или услуг по капремонту общественного имущества в МКД, определения видов и объемов господдержки, муниципальной поддержки капремонта органы госвласти субъекта РФ. Местные органы самоуправления должны утверждать краткосрочные планы по реализации региональных ремонтных программ в порядке, который установлен нормативно-правовым актом субъекта РФ.

Это значит, что ЖК РФ предусматривает возможность перенесения сроков капремонта на более раннее время.

Согласно положений ст. 189 ЖК РФ проведение ремонта реализуется на основании решения общего собрания владельцев квартир, исключая случаи, когда владельцами, формирующими ремонтный фонд на счету регионального оператора, в установленные этой же статьей сроки не было принято решение о проведении ремонта.

В таком случае решение о проведении капремонта согласно региональной программы и предложения оператора принимается местным муниципалитетом. Для этого региональный оператор должен предоставить соответствующее предложение владельцам не позднее чем за 6 месяцев (если другие сроки не были установлены законами субъекты федерации) до начала года, в течение которого должен проводиться ремонт по условиям региональной программы.

 

Вопрос № 15.

Обязаны ли местные муниципалитеты, в рамках реализации ч. 6 ст. 175 ЖК РФ, созывать общее собрание владельцев квартир в МКД в форме заочного голосования по вопросу выбора варианта формирования ремонтного фонда, если ранее прошедшее собрание в форме совместного присутствия было признано несостоявшимся из-за отсутствия кворума?

Ответ:

ЖК РФ не устанавливаются отдельные требования к порядку организации местным муниципалитетом общего собрания жильцов для выбора способа формирования ремонтного фонда.

Если проведенное по инициативе местного муниципалитета общее собрание владельцев квартир в МКД путем совместного присутствия жильцов не имело достаточной явки, то согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ должно быть проведено повторное собрание, возможно его проведение и в форме заочного голосования.

Местными законами может определяться процедура организации подобного общего собрания владельцев квартир в МКД, которая явится основанием для принятия властями решения о создании ремонтного фонда в отношении этого дома на счету регионального оператора.