звонок по РФ бесплатный
Мошеннические схемы при продаже жилья в новостройках

Сфера недвижимости всегда привлекала мошенников и недобросовестных лиц, которые ранее ограничивались аферами только на вторичном рынке, сегодня же они расширили свои преступные действия и на первичный сегмент. Поэтому сегодня осуществлять непроверенные и неопосредованные сделки с куплей/продажей жилья в новостройках достаточно опасно, т.к. иногда в роли мошенников выступают сами застройщики. Рассмотрим наиболее частые варианты афер в сфере долевого строительства.

Схема первая

Довольно часто компании, которые занимаются возведением нового жилья, предлагают покупателям заключение предварительного договора купли/продажи. Для осведомленных, нормы российского законодательства не предполагают оплаты предварительных взносов по договорам такого типа, поэтому застройщики предлагают дольщикам подписание допсоглашения, на покупку векселя, на сумму номинальной стоимости жилья. В итоге такой сделки покупатель не приобретает права собственности на квартиру в новом жилом доме, т.к., согласно действующего законодательства, чтобы получить такое право, следует заключать исключительно договор долевого участия. Только такое соглашение даст покупателю право требовать у застройщика юридические документы на жилплощадь уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Если же получить заветные квадратные метры в собственность законно не удается, пайщик имеет полное право на требование компенсации за невыполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств. А вот при заключении договора купли/продажи векселя, сделать что-либо, чтобы получить обратно свои деньги или квартиру, не удастся даже при обращении потерпевшего в суд.

Схема вторая

Также довольно успешно используется для обмана несведущих покупателей. Довольно часто случаются ситуации, когда компания-застройщик, продавая квартиры от себя, покупателей отправляет заключать договор с совершенно иной организацией. Мотивируя это тем, что эта самая компания входит в группу организаций целого холдинга, который представляет сам застройщик. Только после подписания всего пакета документов и получения от соискателей денег компания, с которой было данное соглашение, просто исчезает. В результате жертва махинации остается без средств и без права собственности на объект покупки, т.к. непосредственно строительная компания с ним никаких соглашений не заключала напрямую, а доказать существование и законность договора с подставной компанией уже не представляется возможным.

Схема третья

Нередко в мошеннических схемах принимают участие и жилищно-строительные кооперативы или ЖСК, посредством которых и осуществляется продажа жилья. В этой схеме основной подвох лежит в том, что даже дольщики, ставшие членами такого ЖСК, на протяжении всего срока строительства будут постоянно оплачивать дополнительные расходы, возникающие у данного кооператива. Если сказать проще, то стоимость предоплаченного жилья будет ежегодно расти, а держать под контролем этот процесс не будет практической возможности. Результатом такой сделки может стать непомерно высокая стоимость жилого объекта.

Схема четвертая

Суть этой схемы заключается в подписании застройщиком соглашения о реализации жилых объектов с риэлтерскими компаниями. Эти компании в ходе своей деятельности перепродают квартиры третьим лицам. При этом застройщик также реализует свои квартиры. Итогом такой совместной деятельности становится получение средств от двух покупателей, оплативших одно и то же жилье. Выясняется это уже после сдачи дома в эксплуатацию. Компания-застройщик в такой ситуации своей вины практически никогда не признает, а перекладывает ее на агентство-посредника, то же, в свою очередь, отказывается от ответственности, ссылаясь на застройщика. А пострадавшей от недобросовестности компаний стороной, остаются покупатели, вложившие свои средства, вернуть которые чаще всего не удается.

Схема пятая

Встречается не менее часто, чем предыдущие. Строительная компания предлагает дольщикам дополнительные услуги при заключении договора на покупку жилья. В перечень таких услуг входит сопровождение сделки в части оформления права на собственность, в части страхования рисков и т.д. В преобладающем большинстве случаев застройщики просто снимают с покупателей крупные суммы за свои услуги, причем иногда стоимость дополнительного пакета услуг доходит до 60% от общей стоимости покупаемого жилья. Но и даже такая дороговизна не последнее, что может произойти, ведь довольно часто еще и документация оформляется некорректно, что лишает покупателя законного права на собственность. Исправлять ошибки в документах придется долго и кропотливо, ведь надо будет пройти все инстанции и госорганы. Иногда на руках покупателей оказываются полностью поддельные документы, которые даже заменить или оспорить невозможно. В итоге такой деятельности недобросовестных компаний соискатель теряет и само жилье, и средства в него вложенные.

Схема шестая

Встречается и другой вариант обмана желающих сэкономить на приобретении собственного жилья. Важно, чтобы в момент подписания договора долевого участия с компанией-застройщиком у нее на руках была вся проектная и разрешительная документация. Часто случается, что такие компании предоставляют клиентам лишь наработки, которые еще не утверждены различными инстанциями. В черновом варианте отражены только предварительные расчеты, а это означает, что определить точно общую площадь приобретаемого объекта по таким документам нельзя. Тем более что в черновой вариант проекта закладываются большие площади квартир, чем в итоге получаются. Поэтому выходит, что договор купли/продажи подписывается на одну квадратуру, а на практике получает меньшую. Впоследствии доказать, что в предварительном варианте проекта была заложена иная площадь жилья, невозможно, ведь к этому моменту у застройщика на руках уже имеется утвержденная и подписанная документация, где указаны совсем другие цифры.

Схема седьмая

Не менее часто недобросовестные застройщики затягивают срок сдачи объекта. Такая ситуация возможна в том случае, если в договоре долевого участия не был указан точный срок окончания строительства, а устанавливаются лишь примерный период. Поэтому когда объект не сдается в указанный период, компания-застройщик апеллирует тем, что в документах была указана примерная дата. Результатом такой деятельности становится объект недвижимости, который непригоден для жилья, а сроки окончания строительства устанавливает уже сам застройщик, дольщики по закону ускорить этот процесс  или получить компенсацию уже не смогут. Обычно сроки затягиваются на достаточно длительное время, может даже на несколько лет. Гарантировать, что покупатель рано или поздно сможет вселиться в купленную по такому договору квартиру, не сможет никто. Дата сдачи в эксплуатацию объекта может откладываться до бесконечности, что делает перспективу счастливого обретения собственного жилья достаточно туманной.

Схема восьмая

Встречаются на рынке и такие застройщики, которые торгуют жилыми и нежилыми объектами, на которые не имеют законного права. При подписании соглашения на ведение строительства с местными госорганами подрядчик берет на себя обязательства передать им часть готовых площадей. Но ввиду дефицита активов на ведение строительства застройщики начинают продавать эти же площади желающим. Что в итоге приводит к тому, что люди приобретают недвижимость, принадлежащую местной администрации. Законного права на подобные жилые и нежилые объекты у покупателя не возникает, и человек остается и без недвижимости, и без денег. Попытки вернуть вложенные средства через суд, как правило, не приводят к успеху.

Как становится понятно, схем обмана покупателей недвижимости достаточно много. И это служит поводом внимательно относиться к подписанию всех документов, тщательно проверять все пункты договора, подробно изучать проектную документацию. При появлении хоть доли сомнения в их законности и подлинности, а также достоверности, приведенных в них данных, стоит воздержаться от заключения сделки. Т.к. подобрать более честного и порядочного застройщика сейчас несложно. При возникновении любых вопросов при изучении пакета документов, лучше обратиться за помощью к опытным специалистам ‒ юристу, нотариусу или риэлтору. Несмотря на достаточно высокую плату за услуги таковых, вы все равно останетесь в выигрыше, т.к. сможете гарантированно провести законную сделку и получить желаемое жилье. Не спешите и обдумывайте каждый шаг, чтобы подписать «чистый» с точки зрения закона договор и снизить риск попасться на удочку мошенникам.