звонок по РФ бесплатный
Как стать участником приватизации по новым правилам
06.08.2014

Земельный кодекс Российской Федерации с исправлениями уже стали называть новой приватизацией. Предприниматели и другие граждане России получат возможность скупать бесхозные земли через интернет по низким ценам, таких участков не так уж и мало, а государство при этом получает приток дополнительных средств. Реализация норм революционного декрета будет во многом зависеть от чиновников, которые по-прежнему остаются посредниками между собственниками и землей.

«В сущности, это совершенно новый Декрет о земле. Его можно расценить как третий этап приватизации земель» – так Ю. Маклецов управляющий партнер компании Kaskad Family оценивает недавние поправки, принятые к Земельному кодексу Российской Федерации. Еще в 2012 г. В. Путин распорядился о том, чтобы обязать муниципалитеты выставлять на открытые торги все бесхозные земли. «Одновременно с этим возрастает и ответственность компаний-застройщиков: если разрешение на строительство получено, а работы вовремя не начаты – землю следует вернуть», – отметил он. Соответствующий законопроект был подан на подпись президенту только в конце июня 2014 года. Принятые поправки позволят не только ввести в оборот рынка неиспользуемые муниципальные и федеральные земли, но и значительно упростят оформление и получение участков.

В основном предполагается, что частные лица, также как и юридические, смогут покупать приглянувшиеся свободные участки земли под застройку на электронных торгах. Первый замминистра по имущественным отношениям Московской области И. Тресков напомнил, что и частные, и юридические лица могут самостоятельно инициировать продажу земель. Любой заинтересованный покупатель сможет подавать заявки на приобретение выбранного свободного участка земли, ориентируясь на генеральный план. А местные муниципалитеты обязываются выставлять подобные земли на продажу. «Причины отказа в утверждении механизма последующей продажи земли – проведении торгов – строго регулируются законом. Если таковых не имеется, то муниципалитет обязан утвердить схему и провести торги. Поэтому усилия граждан не будут безрезультатными, т.к. основания оказывать влияние на муниципалитеты устанавливаются самим законодательным актом», – отметил И. Тресков.

Наиболее интересен тот факт, что, согласно внесенным правкам, частные лица смогут получать земельные участки даром – например, объединившись в «некоммерческое объединение граждан для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства». «Это же осуществляется и под комплексное развитие территорий. Создаете объединение, разрабатываете предварительный проект и получаете землю абсолютно бесплатно», – отмечает И. Терентьев руководитель независимого земельного портала zemer.ru. «Тот факт, что в связи с выходом закона в такой редакции у граждан появились основания для получения земель без торгов, более 10 случаев, а это кардинально новые возможности. К примеру, установлена новая форма КОТ – на комплексное освоение территорий. Ранее КОТ ограничивалось рамками бизнес-проекта крупных масштабов на уровне региона. Теперь же установлена новая форма – для индивидуального жилищного строительства, для домов на одну семью. Достаточно подать заявку и получить этот земельный участок. И, по сути, это инновационное нововведение», – рассказывает Ю. Маклецов.

Вероятность получения земель в безвозмездную собственность, по мнению представителей Фонда РЖС, содействующего развитию жилстроя, предоставит и новые возможности для развития дачной амнистии, сроки которой истекают 01.03.2015 г. В частном случае, граждане, имеющие на руках пакет документов на землю и дом, которые были оформлены еще во времена СССР, смогут бесплатно перерегистрировать свои права на собственность.

Также граждане получают возможность оформлять и так называемые прирезки. «После перераспределения общие параметры площади участка могу остаться неизменными, а могут стать больше», – утверждает В. Денисов генеральный директор Московского областного БТИ и член Общественного совета при Росреестре. По его мнению, нормативная стоимость при подобном увеличении размеров участка будет утверждаться отдельно.

Хотя, в начале июня 2014 г. правительством был внесен в Госдуму законопроект, который позволяет муниципалитетам инициировать проверку граничной площади земель без согласия на это их собственников. Если данный документ обретет юридическую силу, то местные власти смогут урезать до 10% участка земли в рамках «уточнения границ». Если достоверных сведений о площади и границах земли нет, то они будут определяться «с учетом границ фактического землепользования» или же по границам прилегающих (смежных) земель. «Несмотря на такие поблажки, легализовать присоединенные земли лесных фондов и береговых полос не станет возможным», – убежден В. Денисов. По его мнению, наоборот, нормы в принятом законе, касательно лесов, воды и охраняемых природных зон, уточняются или прямо ужесточены.

Как бы там ни было, возможности, которые открываются перед гражданами, – это в своем роде бонус. Поправки к земельному кодексу были разработаны приоритетно для предпринимателей. «Существенное изменение, касающееся сферы бизнеса: устранено сложное понятие акта выбора земельного участка», – говорит И. Тресков. По его мнению, процедура предоставления участков земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, стала при этом более четко определена. «Установлены вполне понятные правила игры», – отмечает И. Тресков.

А вот, например, для малого бизнеса поправки кодекса дают существенные послабления при взятии земель в аренду. Чтобы разместить нестационарные торговые объекты, теперь достаточно просто получить специальное разрешение у уполномоченного органа власти – обеспечения кадастрового учета участка земли и заключения договора аренды не потребуется.

Выделяются преференции и для предпринимателей – владельцев недостроя. На этот случай предусмотрена трехлетняя амнистия. Но в случае, если объект так и будет не достроен, то арендованный участок земли будет изъят и уйдет на торги со всеми имеющимися на нем сооружениями.

Закрома Родины

Пока граждане и предприниматели приобретают земли на вторичном рынке. Одни – из-за того, что там хоть и цены высокие, но установлены понятные и четкие правила игры, другие – по той причине, что альтернативных вариантов практически не было до последнего времени. «Суть следующих поправок сведена к тому, что государство стремится любыми способами увеличить земельный оборот на территории РФ. Это позволит повысить поступления в государственный бюджет налогов за пользование землями», – утверждает И. Терентьев. Впрочем, чтобы измененный ЗК РФ заработал, потребуется еще принятие целого ряда нормативных актов и утверждение ПЗЗ, заметил он.

В ноябре прошедшего года М. Прохоров лидер партии «Гражданская платформа» обратился к премьер-министру Д. Медведеву и спикеру Государственной думы С. Нарышкину с проектом земельной реформы, который был разработан партией. «Эти меры (земельная реформа) позволят обеспечить дополнительный прирост ВВП на целых 2%, повысить ежегодные поступления в бюджеты всех уровней приблизительно на 80 миллиардов рублей за счет увеличения налогооблагаемой базы, приватизации, аренды и продажи земель», – сообщил тогда предприниматель. А вот в апреле текущего года, во время своего выступления на круглом столе в ТПП (Торгово-промышленной палате), член ее правления, недавно занимающий свою должность замминистра по развитию Дальнего Востока, О. Скуфинский отметил, что из 70 миллионов участков земель, числящихся в кадастре, налогом облагаются лишь 25 миллионов.

Несомненно, многое будет зависеть от активности чиновников, которые будут избавляться от земельных участков. «Серьезно уменьшить роль чиновников в мероприятиях по вовлечению в оборот земель, хотя сами разработчики поправок закона очень на это рассчитывают. Но все же документ составлен так, что у чиновников будет стимул всячески способствовать данному процессу», – убежден И. Терентьев.

Не менее важно и какой земельный банк будет вовлечен в оборот. Ведь на сегодняшний день муниципалитетам продавать особенно нечего. Согласно с национальным докладом «О состоянии и использовании земель в РФ в 2012 г.», по состоянию на 1.01.2013 г. в собственности муниципалитетов было 0,3% всего земельного фонда Российской Федерации (всего 1709, млн. гектар), субъектам – 0,5% и 7,8% юрлицам, в федеральной собственности имелось 770, млн. гектар или 45%. «При этом площадь земель неразграниченной госсобственности или с неоформленными правами на собственность составила 792,1 млн. гектар, из них пригодны для строительства жилья – 14,2 млн. гектар», – сообщают в Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства.

В начале июня правительством был внесен в Госдуму законопроект, который позволяет муниципалитетам инициировать проверку границ земельных участков без согласия их владельцев и отмежевать до 10% от их площади в рамках «уточнения границ».

 По мнению некоторых экспертов, в Московской области, где земли достаточно дорогостоящие, свободных участков почти не осталось. «Да все уже давно украдено до нас», – комментирует один из участников местного рынка. На практике же оказывается все далеко не так. В соответствии с упомянутым выше докладом, в Московской области в собственности граждан находится 735 тыс. гектар, юридических лиц – 523 тыс. гектар, в муниципальной и федеральной собственности – 3,1 млн. гектар всех земель. К тому же этот банк считается неразграниченными землями. Все достаточно относительно. В сравнении, например, с Красноярским краем (113 млн. гектар) или Архангельской областью (20 млн. гектар), государственных земель доступных к продаже в Московской области не так уж и много. Но, если сравнивать объемы Новгородской (1,7 млн. гектар) или Псковской области (2,4 млн. гектар), то получается, что это не так уж и мало.

Именно с целью, чтобы местные власти имели объекты для выведения их на торги, в рамках данной реформы земли из федеральной собственности перейдут в собственность муниципалитетов (исключая земли РАН, особо охраняемые территории, объекты госназначения и пр.). «Новый алгоритм предусматривает передачу инициативы по вовлечению в оборот рынка неразграниченных участков земли Фонду РЖС, имеющий право направить соответствующий запрос органам власти. Муниципалитету выделяется 2 месяца на решение и принятие предложения фонда или на самостоятельную реализацию участков», – говорят в Фонде РЖС.

Это дает государству возможность для пополнения местных бюджетов. А вот будет ли успешным снижение стоимости земель при вводе в оборот больших площадей, – это еще вопрос. «По сути, несмотря на расширение ассортимента готовых к продаже земель, механизма для борьбы с перекупщиками так и нет», – комментирует эксперт по налогообложению и правовым вопросам АКГ «Градиент Альфа» И. Парулева. К примеру, участникам рынка земли не составит труда учреждать фиктивные организации огородников и садоводов, с целью бесплатно заполучить земли. «Для застройщика в качестве покупателя, возможно, особых изменений не будет, т.к. перекупщики-профессионалы скорее всего оперативно отреагируют на появление у них новых возможностей», – полагает И. Парулева.

Но все же, даже критики, которые в один голос указывают на высокие риски коррупции данных поправок к ЗК РФ, признают, что в этой реформе есть значительные плюсы. «Сама идея о создании публичной кадастровой карты достаточно хороша, т.к. она дает возможность потенциальному покупателю выяснить на какие земли он может претендовать, подобрать подходящий участок и подать заявление с требованием о выставлении его на торги. Но это предоставляет и широкие возможности для спекуляций и манипуляций чиновников», – подытоживает И. Парулева.

 

По материалам сайта: http://www.irn.ru/articles/37783.html