звонок по РФ бесплатный
Договор уступки права требования

Заключение договора уступки права требования не может быть отдельным документом, т.к. в рамках действующей юрисдикции он основывается и является дополнением к основному договору. Стороны подобных сделок ‒ «цессионарий» и «цедент». Причем цедентом является лицо, передающее право требования, а цессионарием ‒ принимающее это право. Такая схема взаимодействия сторон вполне актуальна и для сделок с новостройками, в качестве должника в данном случае выступает застройщик. Основной сделкой, на которую будет опираться договор уступки прав требования, может быть как договор купли/продажи, так и договор дольщика. В таком случае цедентом выступает физлицо, а цессионарий принимает право на жилье.

Стоит знать, что заключение договора уступки прав цессии возможно еще до подписания сторонами акта приема/передачи, который засвидетельствует исполнение застройщиком всех обещаний, а, следовательно, избавляет от любых долговых обязательств перед дольщиком. Если же данная сделка заключена между третьим лицом и участником долевого строительства, то застройщик так и остается должником, а вот сторона, которая должна получить право на недвижимость, меняется.

Согласие должника на заключение договора уступки права требования не нужно, даже при отсутствии в договоре дольщика отдельных пунктов о его согласии на заключение такового. Единственное, что необходимо сделать первоначальному кредитору при передаче прав требования третьей стороне, ‒ письменно уведомить застройщика об этом. При этом объем обязательств и полномочий сторон остается прежним, а все условия договора ‒ действующими. Известно, что все договора долевого участия проходят обязательную госрегистрацию, поэтому и договор уступки требования должен пройти через данную процедуру.

Довольно часто основное соглашение содержит пункт, где речь идет о запрете оформления договора цессии в случае, если застройщик не дал своего согласия. Чтобы избежать споров и судебной волокиты в дальнейшем, стоит заручиться письменным разрешением на такую сделку заранее. Причем это не лишает кредитора права на отказ без обоснования причин. Практика показывает, что застройщики зачастую требуют немалое вознаграждение за дачу такого согласия.

Для инвесторов оформление договора уступки будет более чем выгодным, т.к. всем  известно, что квартиры, купленные по ДДУ на ранней стадии застройки, обходятся значительно дешевле и обладают массой преимуществ. К моменту сдачи дома в эксплуатацию цены на жилье увеличиваются в разы, что более чем привлекательно для инвесторов. И в таких ситуациях цессионарий подвергается возможным рискам. Ведь по договору уступки требования он берет обязательства по одной цене, а застройщик в этом случае несет ответственность, в случае непредвиденных обстоятельств, уже по более низким расценкам. При этом любые претензии к должнику и первоначальному кредитору будут неправомерны.

 Не стоит оставлять без внимания и тот факт, что, как только ДДУ прошел госрегистрацию, дольщик обязуется в фиксированный срок провести оплату, обычно это происходит в течение месяца. В этот период оформление договора цессии не будет возможно без дополнительного соглашения о переводе долга. Иначе подписание сделки возможно только в случае полной оплаты. Подобная ситуация характерна и в случае оплаты стоимости жилья не сразу, а в рассрочку. Сумма долга будет равна невыплаченному остатку и совершенно очевидно, что отразится на сумме уступки требования. Такие сделки могут быть и вовсе безвозмездными. Например, если в качестве цессионария выступает близкий родственник.

Цедент, официально передающий уступки требования, должен предоставить своему кредитору-преемнику весь пакет документов в оригинале, это и зарегистрированный ДДУ, и все допсоглашения к нему, а также справки, письма, платежки, акты и прочие сопутствующие бумаги. Все выписки из банка с синими печатями или квитанции необходимо сравнить с фактическими выплатами по договору.

Перед окончательным подписанием договора уступки, стоит также изучить документы застройщика (проектную декларацию, разрешение на застройку и пр.). Стоит учитывать, что и положения такого договора цессии должны содержать описание объекта передачи, основные условия ДДУ, уже проведенные суммы выплат и размер долга, оговоренный порядок проведения расчетов и другие моменты.

Сделку обычно подписывают три стороны: дольщик, третье лицо и застройщик. Наличие печати и подписи последнего требуется, чтобы подтвердить его уведомление и получение согласия. При переоформлении преемственности прав в ЕГР цессионарий вместе с договором цессии должен предъявить оригинал договора долевого участия со всеми допсоглашениями. Весь этот пакет документов в итоге остается у него. Все бумаги должны предоставляться на официальных основаниях, с этой целью составляется акт приема/передачи, который подписывают обе стороны.

Прежде чем заключить договор цессии или уступки права требования, цессионарию следует учитывать многие тонкие моменты. В качестве наиболее яркого примера можно отметить, отсутствие разности цен ‒ первоначальной и суммы последующих сделок. Это может быть причиной достаточно серьезных проблем в строительстве, тем более, если с момента старта строительства данного объекта прошло уже не менее полугода. Вполне возможно, что на данном объекте обнаружены несоответствия с проектной документацией, серьезные нарушения в процессе строительства, начаты судебные тяжбы и разбирательства и пр.

Об этом также может свидетельствовать и то, что на продажу выставлено много квартир из данного дома. Если дольщики начинают избавляться от недостроенных объектов и при этом еще множество квартир на продажу остается у застройщика, стоит задуматься о целесообразности такой покупки, особенно по договору цессии или уступки права требования.

 Стоит также тщательно изучать историю сделок по тому или иному жилому помещению. Ведь вполне вероятно, что приобретаемая вами квартира, могла быть уже перепродана несколько раз, что свидетельствует о множестве дефектов и недостатков, которые не удалось выявить на первый взгляд. Обычно подобные схемы используют мошенники, тщательно скрывающие собственные махинации.

Если вы хотите заключить договор уступки права требования, а опыта в ведении подобных сделок или знаний у вас недостаточно, что бывает наиболее часто, лучше обратиться к профессиональному юристу, который проведет анализ вашего конкретного случая и проверит все условия соглашения. В обязанности специалистов подобного профиля входит также комплексная проверка проектной и уставной документации застройщика. Ведь все учесть и ничего не упустить из вида без определенных знаний невозможно, а вот экономия на услугах специалиста в итоге может дорого вам обойтись. Поэтому экономьте разумно и доверяйте серьезные сделки только профессионалам.